不動産売却で贈与税がかかるケースとは？税金を軽減する方法も解説

贈与税は、個人間で無償で財産を受け取った場合に発生する税金ですが、不動産売却でも課税されるケースがあることをご存じでしょうか。
適正価格で不動産売買をした場合は贈与税が課されることはありませんが、親族間などで低価格で売却した場合は贈与税に注意が必要です。
そこで、贈与税とはなにかや贈与税がかかるケース、また不動産売却で税金を軽減する方法について解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひこの記事をチェックしてみてください。

不動産売却における贈与税とは

贈与税という言葉は聞いたことがあっても、どのような税金なのかわからないという方も多いでしょう。
実は、不動産売却でも贈与税がかかることがあります。
まずは、贈与税とは何かや譲渡との違いについて解説します。

贈与税とは

贈与税とは、財産を受けた側が負担する税金のことで、贈与された価値に応じて納める必要があります。
ちなみに、贈与とは第三者や親族に対して無償で提供する行為のことです。
また、一般に贈与する方を贈与者、贈与を受ける側を受贈者と呼びます。
贈与者と受贈者の双方の合意があれば、贈与が成立します。
贈与は個人から個人や法人から法人なども認められていますが、贈与税は個人間の取引のみで発生する税金です。

贈与と譲渡の違い

贈与と譲渡は、どちらも相手に渡す行為であるため一見して似ているように思えますが、実際は全く意味が異なります。
贈与は、無償で財産を譲り渡す行為なのに対して、譲渡は対価を受け取って譲り渡す行為のことです。
たとえば、不動産会社で仲介を依頼しておこなう不動産売却は、贈与ではなく「譲渡」になります。

贈与税の計算方法とは

贈与税の計算方法には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類があります。
暦年課税とは、毎年1月1日から12月31日までに受けた財産の合計額をもとに贈与税が計算される仕組みです。
また、以下のように1年間の贈与額から基礎控除110万円を控除することができます。
贈与税額＝（1年間で受け取った贈与額－基礎控除110万円）×税率－控除額
基礎控除後の課税価格に定められた税率を乗じ、控除額を差し引いて贈与税額を算出します。
また、税率と控除額は「直系尊属から贈与を受けた場合」か「それ以外の贈与か」によって異なります。
一方で相続時精算課税は、贈与額が2,500万円まで非課税となる制度です。
また、2,500万円を超えた部分に対しては一律で20％の税率がかかります。
贈与時の非課税となった分は、相続の際の計算時にまとめておこないます。

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不動産売却時に贈与税がかかるケースとは

贈与税がかかるのは、無償で財産を贈与した場合にかかるとご説明しましたが、金銭を伴う不動産売却でも贈与税が発生することがあります。
贈与税がかかるケースは以下の2つの場合です。

ケース①親族間取引の場合

親と子や、兄弟などの親族同士で不動産売却する親族間取引の場合は、贈与税が発生してしまうことがあります。
なぜなら、親族間取引は一般的な取引よりも売却価格が低くなる傾向にあるからです。
親族間同士であれば、できるだけ安く購入させてあげたいと考えるのが一般的です。
そのため、実際の相場よりも著しく低い場合は、適正価格との差額分が売主から買主へ贈与されたとみなされ、その差額分に対して贈与税がかかることがあります。
たとえば、親から子へ土地を譲りたい場合、贈与税がかかるため敢えて贈与ではなく売却を選択したとします。
本来は1,500万円が相場の土地を100万円で売却したとしましょう。
このようなケースでは、1,500万円－100万円＝1,400万円に対して贈与税が課されることになります。
親族だからと安く譲りたい気持ちはわかりますが、不動産売却をおこなう際は適正価格で取引するほうが贈与税の負担を減らすことができるでしょう。

ケース②法人間取引の場合

法人と法人の取引の場合は、個人間の取引ではないため贈与税がかかりません。
しかし「法人税」などの形で実質的に贈与税の支払いを求められることがあります。
法人間で注意したいケースが、関係会社間の取引や代表者と法人の取引の場合です。
親会社から子会社への不動産売却は、利害関係が一致しやすいため、売買価格を低くしがちです。
親族間取引と同様に適正価格で取引をしていない場合は、みなし贈与と考えられ、その差額に対して実質的に贈与税が課されることになります。
なお、法人の場合は贈与税ではなく「法人税」が課されます。
親族間取引と同様に、関係会社間での取引も税務署からマークされている可能性が高いため、適正価格で不動産売却をすることが重要です。

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不動産売却の贈与税を軽減する方法とは

不動産売却で発生する贈与税の負担を軽減する方法を解説します。
贈与税を軽減する方法は以下の3つです。

• 毎年110万円ずつ贈与する
• 相続時精算課税制度を利用する
• 相場に合った価格で売却する

それぞれの軽減方法を解説します。

軽減方法①毎年110万円ずつ贈与する

暦年課税の場合は、毎年110万円までは贈与税が非課税となります。
そのため、毎年110万円ずつ贈与すれば贈与税がかかる心配が不要です。
たとえば、1,000万円の財産を贈与するのであれば、110万円を10年にわけて贈与していけば贈与税はかかりません。
不動産を贈与するのであれば、共有持分を少しずつ贈与していくか、現金110万円ずつ贈与し最終的に売買契約を締結する方法もあります。
ただし、毎年同じ額を贈与していると「定額贈与」とみなされ、あとから贈与税が課される可能性があります。
そのため、毎回の贈与額や贈与時期を変えるなどをして工夫をしましょう。

軽減方法②相続時精算課税制度を利用する

前述でご説明した「相続税精算課税」を利用すれば贈与税の負担が抑えられることがあります。
2,500万円までの生前贈与を非課税にすることができ、相続時に相続財産と合算して計算され相続税が課されます。
相続税の基礎控除額が「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」なので、これを大きく超えないようであれば、節税対策となり利用する価値があると言えるでしょう。

軽減方法③相場に合った価格で売却する

不動産売却で相続税が課されるケースは、前述したとおり著しく低い価格で売却した場合です。
したがって、適正価格を守って売却すれば贈与税を軽減することができます。
前述したような親族間取引や法人間取引は、とくに税務署からの目が厳しいです。
贈与税は税率が非常に高いため、贈与税によって苦しめてしまうことにならないように注意しなければなりません。
適正価格が知りたい場合は、不動産会社へ査定依頼すると良いでしょう。
株式会社HOME'S新越谷本店でも、無料で査定依頼を受けておりますので、いつでもお問い合わせください。

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まとめ

不動産売却で贈与税が課されないためには、適正価格で売却することがもっとも大切です。
とくに親族間や法人間の取引では、相場よりも低価格で取引しがちですが、相場との差額分に贈与税が課されることがあるため注意が必要です。
適正価格が知りたい場合は、不動産会社などへ査定を依頼してから売却を進めることをおすすめします。
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