不動産売却時の住民税とは？申告する時期や計算方法を解説

不動産売却では「いくらで売れるだろう？」というふうに、売却価格ばかりに着目しがちです。
しかし、売却後にかかる税金についても理解を深めておく必要があります。
今回は、不動産売却でかかる税金のひとつ「住民税」にフォーカスし、申告時期や計算方法を解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで、土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の住民税とは？

住民税は都道府県や市区町村に納める地方税のひとつで、その区域に住所などがある個人・法人に課されます。
給与所得のある方は給与から毎月天引きされているため、あまり意識することはないかもしれません。
住民税は前年の所得に応じて金額が変わるため、収入が多い年の翌年は、住民税の負担が大きくなる可能性があります。

不動産売却と住民税の関係

不動産売却で譲渡所得（利益）が出ると、譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税とは、資産の譲渡にかかる住民税と所得税の総称で、2037年までは特別復興所得税も含まれます。
譲渡所得税の課税対象は、売却価格そのものではありません。
不動産売却の総収入から経費などを差し引いた「課税譲渡所得」に対して課されます。
経費が多ければその分譲渡所得が小さくなり、譲渡所得税の負担が軽減される仕組みです。
計算の結果、課税譲渡所得がマイナスまたはゼロになった場合は、譲渡所得税は非課税となります。
このように、住民税は不動産売却と密接な関係にあり、譲渡所得が多ければ多いほど、住民税の負担も増えやすくなるのです。

譲渡所得税（住民税・所得税・復興特別所得税）の課税方式とは

住民税・所得税の課税対象となる所得は、給与所得や不動産所得、事業所得など、譲渡所得を含めて10種類あります。
所得に対する課税方式には総合課税と分離課税があり、譲渡所得は分離課税で計算されます。
分離課税とは、ほかの所得と切り離し、独自の計算方法を用いて税額を算出する課税方式です。
不動産売却で譲渡所得が生じた場合は、確定申告をおこない、税金を正しく申告する必要があります。

不動産売却で譲渡所得税（住民税・所得税・特別復興所得税）以外に発生する税金とは

不動産売却では、譲渡所得税以外にも印紙税や登録免許税などがかかります。
印紙税とは売買契約書に課される税金で、契約金額によって納税額が異なります。
登録免許税とは登記の際にかかる税金で、不動産売却時に売主が負担するのは、抵当権抹消登記が必要なケースです。

不動産売却で生じた住民税の申告時期とは

先ほどお伝えしたとおり、不動産売却で譲渡所得が出た場合は確定申告をおこなわなくてはなりません。
確定申告では、毎年1月1日～12月31日までの所得を申告し、納めるべき税額を確定します。
不動産売却後の確定申告の時期は、不動産売却の翌年の2月16日～3月15日です。
ただし、確定申告の時期は曜日によって多少異なることがあります。
譲渡所得税のうち、所得税・復興特別所得税の納税時期は、確定申告と同様に2月16日～3月15日です。
では、住民税の申告・納税時期はいつなのでしょうか。

住民税の申告と納税の時期とは？

住民税は、所得税の確定申告によって申告が済んだことになります。
そのため、住民税のみを改めて申告する必要はありません。
ただし、住民税の納税時期は所得税と別になるため注意が必要です。
住民税の納税方法は、確定申告の際に特別徴収・普通徴収から選択することができます。
特別徴収は、給与所得のある方の納税方法です。
特別徴収を選択すると、毎月の給与から住民税が天引きされます。
普通徴収を選択すると、確定申告をおこなった年の5月以降に、市区町村から住民税の納付書が届きます。
納付書にある期限までに支払う必要があり、越谷市では、一括払いか年4回払い（6月・8月・10月・翌年1月）のどちらかを選ぶことが可能です。
越谷市が指定する金融機関のほか、コンビニエンスストアやスマートフォン決済アプリなどで納付できます。

住民税が上がる（増える）タイミング

不動産売却における住民税の税率は、土地や建物の所有期間によって異なります。
たとえば不動産の所有期間が5年以下のタイミングで売却する場合、住民税の税率は9％です。
所有期間が5年を超えていれば、5％となります。
所有期間が5年以下の場合、高い税率が税率が適用されるので、売却のタイミングにも注意したいところです。
ちなみに、所有期間は売却した年の1月1日時点で判断します。
令和2年7月に購入した不動産を、令和7年12月に売却した場合、居住期間は5年を超えることになります。
しかし、令和7年の1月1日時点では所有期間が5年以下です。
そのため、高いほうの税率として9％が適用されることになります。

住民税の納付を忘れてしまった場合は？

越谷市の住民税の納付期限は、年4回払いの場合、それぞれ6月・8月・10月・翌年1月の末日です。
ただし、月末が土・日・祝日などにあたる場合は、翌開庁日が期限となります。
納付期限を過ぎると、延滞金が発生するおそれがあります。
納付期限までに住民税を支払えない方は、早めに市役所窓口に相談しましょう。

不動産売却における住民税の計算方法

最後に、不動産売却における住民税の計算方法を解説します。
先ほどお伝えしたとおり、不動産売却では譲渡所得に応じた住民税が課されます。
そのため、住民税の金額を調べたいときは、課税対象となる譲渡所得を計算することがポイントです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得の計算方法は下記のとおりです。
譲渡所得＝不動産売却で得た総収入-（取得費+譲渡費用）-控除
不動産売却で得た総収入（売却金額）から、取得費と譲渡費用を差し引くと、課税対象となる譲渡所得が算出できます。

取得費とは

取得費とは、売却する不動産を購入した際に支払った費用です。
建築費用や仲介手数料、土地の改良費をはじめ、印紙税や不動産取得税などの税金も取得費に含まれます。
取得費を多く計上すれば、その分譲渡所得を小さくでき、所得税と住民税の負担を軽減することが可能です。
相続した不動産や築年数の古い物件などで取得費が不明な場合は、概算取得費として売却金額の5％を用います。
ただし、譲渡所得が大きくなり、所得税と住民税が増額される可能性があるので注意が必要です。
概算取得費と実際の取得費でシミュレーションし、高いほうを計上することもあります。

譲渡費用とは

譲渡費用とは、不動産売却でかかった費用のことです。
印紙税や仲介手数料など、売主が負担した費用を指します。

控除とは

不動産売却でかかる税金は、控除の利用によって負担を軽減できる可能性があります。
代表的なのが3,000万円の特別控除で、条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
控除や特例の利用により、譲渡所得がゼロまたはマイナスになれば、一般的には所得税と住民税は非課税となります。

最後に住民税の税率をかける

譲渡所得が計算できたら、所有期間に応じた住民税の税率をかけます。
先述したとおり、所有期間が5年以下の場合は9％、5年超えの場合は5％です。

まとめ

不動産売却で譲渡所得が生じた場合、譲渡所得税（住民税・所得税・特別復興所得税）が課され、確定申告が必要です。
確定申告後、住民税は所得税とは別の時期に納付することになるため、忘れずに支払いましょう。
住民税の計算方法を知っておくと、納税額を把握できて安心です。
越谷市を中心とした周辺エリアで不動産売却を検討している方は、「株式会社HOME'S新越谷本店」までお気軽にご相談ください。
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