不動産売却にかかる税金の種類や節税方法をご紹介

不動産売却をおこなうときに、「税金」がかかることはご存じでしょうか。
不動産売却時の税金が高額になってしまうケースもあり、大きな出費になってしまうことも少なくありません。
また、節税方法をしっかりと理解しておかなければ、無駄な税金を支払ってしまうおそれがあります。
そこでこの記事では、不動産売却にかかる税金の種類や節税方法についてご紹介します。
越谷市周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却にかかる税金の種類

まずは、不動産売却時にかかる税金の種類を確認しましょう。
不動産売却にかかる税金には、「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」の3種類があります。

印紙税

印紙税とは、不動産売却時の売買契約書に対して課税される税金のことです。
印紙税の税額は、売買契約書に記載される売買価格によって異なり、令和6年3月31日までの間に作成される売買契約書については、以下のとおり軽減税率を適用することができます。

• 売買価格が1,000万円超5,000万円以下：2万円（軽減税率適用後の税額：1万円）
• 売買価格が5,000万円超1億円以下：6万円（軽減税率適用後の税額：3万円）
• 売買価格が1億円超5億円以下：10万円（軽減税率適用後の税額：6万円）

印紙税は、売買契約書に収入印紙を貼り付けることで納税します。
万が一、収入印紙を貼り忘れたり、消印をし忘れたりしてしまうと、印紙税の額の3倍に相当する過怠税を徴収されるおそれがあるため、注意が必要です。

登録免許税

登録免許税とは、所有権移転などによって登記事項に変更が生じる場合に発生する税金のことです。
一般的な不動産取引では、不動産の名義変更（所有権移転登記）をおこなう際に課税される登録免許税は、買主が負担します。
売主が登録免許税を支払うのは、売却時に不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があるケースです。
抵当権抹消登記をおこなう際にかかる登録免許税は、不動産1つにつき一律1,000円となっています。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産売却時の利益（譲渡所得）に対して課税される税金のことを言います。
なお、譲渡所得税は「所得税」と「住民税」、「復興特別所得税（令和19年12月31日までの期間限定）」という3種類の税金の総称です。
印紙税と登録免許税が売買価格や売却する不動産の数に応じて一律であるのに対して、譲渡所得税は税金がいくらかかるのかをご自身で計算する必要があります。

不動産売却時にかかる税金である「譲渡所得税」の計算方法

こちらでは、譲渡所得税の計算方法についてご紹介します。
譲渡所得税を計算するためには、まずは不動産売却時の利益である譲渡所得を算出しましょう。
譲渡所得は、売却価格から不動産を取得するときにかかった費用（取得費）と、売却するときにかかった費用（譲渡費用）を差し引くことで求めることができます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

取得費に含まれる費用

取得費に含まれる費用には、主に以下のものが挙げられます。

• 不動産の購入代金・建築費用
• 取得するときに支払った仲介手数料
• 契約書の印紙税
• 所有権移転登記をするときにかかった費用（登録免許税、司法書士への報酬など）

売却する不動産が一戸建てやマンションで建築費用を計上する際は、建築費用から「減価償却費」を差し引く必要があります。
減価償却費とは、時間の経過とともに減少する建物の価値の減少分をあらわす費用で、以下の計算式で算出が可能です。
減価償却費＝建築費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の用途や構造によって変動します。
たとえば、建物の用途が「住宅」の場合の構造ごとの償却率は、以下のとおりです。

• 木造：0.031
• 軽量鉄骨造：0.025
• 鉄筋コンクリート造：0.015

なお、当時の契約書や領収書などがなく、実際の取得費がわからない場合は、売却価格の5％を概算取得費とすることも可能です。

譲渡費用に含まれる費用

譲渡費用に含まれる費用としては、以下のものが挙げられます。

• 売却時にかかった仲介手数料
• 土地の測量費
• 借主に対して支払った立退料
• 土地を売った際の建物の解体費用

取得費や譲渡費用に計上することができる費用は多岐に渡りますが、なかには計上することができない費用もあります。
適切に計上しなければ無駄な税金を支払うこととなる可能性もあるため、税理士と相談しながら進めていくと良いでしょう。

譲渡所得税の税率

譲渡所得がいくらかわかれば、以下の計算方法で譲渡所得税を算出することが可能です。
譲渡所得税＝（譲渡所得－特別控除額）×税率
譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間によって変動します。
不動産売却をおこなった年の1月1日現在で所有期間が5年を超える場合は、「長期譲渡所得」に該当し、税率は20.315％です。
一方、所有期間が5年以下の場合は、「短期譲渡所得」に該当し、税率は39.63％となります。
所有期間によって税率が2倍近く異なるため、注意が必要です。
なお、譲渡所得税には、一定の条件を満たすことで適用することができる「控除特例」があります。
控除特例を利用すれば、譲渡所得税の節税に繋がりますので、後ほど詳しくご紹介します。

不動産売却にかかる税金を節税するためのコツ

不動産売却で節税するためには、以下3つのコツを把握しておきましょう。

• 購入額がわかる書類を探す
• 不動産売却をおこなうタイミングを検討する
• 控除特例をもれなく適用する

購入額がわかる書類を探す

不動産の購入額がわからない場合は、売却価格の5％を概算取得費として計上することが可能です。
たとえば、2,000万円で購入した土地を3,000万円で売却する場合、土地の購入額がわかれば2,000万円を取得費に計上できますが、書類がない場合は、150万円しか計上することができません。
購入したのがずいぶん前で見つからないケースもありますが、購入額がわかる書類ができる限り準備するようにしましょう。

不動産売却をおこなうタイミングを検討する

譲渡所得税の税率は、売却する不動産の所有期間が5年を超えるかどうかで2倍近く異なります。
譲渡所得税を節税をするのであれば、「長期譲渡所得」が適用されるタイミングは必ず把握しておきましょう。
なお、不動産の所有期間は、不動産売却をおこなった年の1月1日が判断基準となります。
判断基準の認識を間違ってしまい、短期譲渡所得に該当してしまうことも考えられるため、ご注意ください。

控除特例をもれなく適用する

譲渡所得税には、節税につながる控除特例があります。
主な控除特例は、以下のとおりです。

• マイホーム（居住用財産）を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
• マイホームを売った時の軽減税率の特例
• 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

譲渡所得税の控除特例には、譲渡損失に適応できる制度もあります。
適用できる控除特例は積極的に利用し、節税につなげるようにしましょう。

まとめ

印紙税や登録免許税が売却価格や不動産の数に応じて一律であるのに対して、譲渡所得税は所有期間などによって税額が変動します。
適用できる控除特例もありますので、税金についてしっかりと理解し節税できるようにしましょう。
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