2023-06-13
不動産の購入時は取引金額が大きくなるため、金融機関からお金を借りるのが一般的です。
しかし、ライフスタイルや家族構成の変化などにともない、不動産を売却するケースがあります。
では、ローン残債のある不動産、つまり抵当権付きの土地や建物は売却できるのでしょうか?
今回は抵当権とはなにか、ローン残債のある不動産の売却方法や注意点を解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで、不動産売却を検討しているがローン残債がある方は、ぜひ参考になさってください。
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まずは、ローン残債のある不動産の売却でポイントとなる、抵当権とはなにかを解説します。
抵当権とは、金融機関が不動産を担保にする権利のことです。
金融機関などの債権者は、お金を貸す代わりに自宅などを担保として設定します。
万が一返済が滞ったり返済不可になったりした場合、その不動産を売却して未払いの債権を回収します。
ローン残債を返済できないときのために「土地や建物を代わりとして確保します!」という権利です。
融資の際は、抵当権設定登記にて不動産を担保に設定します。
不動産登記のひとつのため、法務局でおこなうのが一般的です。
所有者自身で手続きすることも可能ですが、専門的な知識を要する場面が多いため、一般的には間違いのないよう司法書士へ依頼します。
また、複数の抵当権者を設定することも可能です。
先に設定された債権者から、優先的に債権を回収できる仕組みとなっています。
先述したとおり、抵当権とはローン残債を返済できないときのために、土地や建物を確保する権利です。
そのため、ローン残債を完済することで抹消できます。
しかし、ローン残債がなくなったからといって、自動的に抹消できるわけではありません。
設定時と同じように、抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
手続きをおこなわないと、売却がスムーズにいかなくなる恐れがあるため注意が必要です。
一般的な抵当権抹消登記の方法は、下記のとおりです。
ローン残債を完済したあと、必要書類を準備します。
必要書類は、上記以外にも、必要に応じて提出が求められることがあるので注意が必要です。
必要書類が揃ったら法務局に申請します。
申請後、手続きが完了するまでには、1週間~2週間ほどかかるのが一般的です。
抵当権抹消登記も、一般的には司法書士に依頼します。
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住宅ローンが返済不可になる前に知っておこう!対処法や任意売却を解説
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続いて、ローン残債があっても、不動産を売却する方法を解説します。
アンダーローンの場合、売却金でローン残債を支払い売却します。
アンダーローンとは、ローン残債が売却金を下回っている状態のことです。
査定の結果、アンダーローンであれば問題なく売却でき、抵当権の抹消もスムーズにおこなえるでしょう。
オーバーローンとは、ローン残債が売却金を上回っている状態のことです。
売却金を充当しても完済できないため、抵当権の抹消が難しくなります。
ただし、オーバーローンでも不足分を自己資金で補い、ローン残債を完済できれば不動産売却が可能です。
住み替えによる不動産売却なら、住み替えローンの利用を検討なさってください。
住み替えローンとは、現在の住まいを売却しても完済できない場合の方法です。
ローン残債と新居の購入費用を合算して借り入れでき、自己資金がない方でも利用できます。
ただし、融資金額が大きくなるため審査が厳しくなったり、金利が高くなったりするのがデメリットです。
また、売却と購入、引っ越しなどを同時に進めるため、ハードスケジュールになりやすいといえます。
売却方法として、リースバックも挙げられます。
リースバックとは、自宅を売却し、賃貸借契約を締結してもとの家に住み続ける方法です。
一般的には、ローン残債がリースバックの価格を下回っていれば利用できます。
たとえばローン残債が1,500万円で、リースバックの価格が2,000万円だった場合、利用できるでしょう。
住み慣れた自宅から引っ越しせずに済み、ローン残債を完済できるのがメリットです。
ローン残債のある不動産を売却する流れは、下記のとおりです。
まずは、売却する不動産を査定に出し、アンダーローンかオーバーローンかを確認します。
販売活動をおこない、買主が見つかったら売買契約を締結しましょう。
ローン残債の一括返済を申し込み、不足分が生じる場合は決済日までにお金を準備し、繰り上げ返済します。
最後に引き渡しをおこない完了です。
オーバーローンの場合は不足分を決済日までに準備する点が、通常の不動産売却と異なります。
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住宅ローンが返済不可になる前に知っておこう!対処法や任意売却を解説
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最後に、ローン残債のある不動産を売却する際の注意点を解説します。
注意点としてまず挙げられるのが、築年数が新しくても、ローン残債があると売却が困難なところです。
先述したとおり、売却金や自己資金で完済しないと抵当権を抹消できません。
築年数が新しい不動産は高値で売却しやすいですが、ローン残債がある場合は売り出せないので注意が必要です。
不動産を売却する際は、経費がかかることも注意点のひとつです。
主な経費として、下記が挙げられます。
売却金から経費を差し引ひいたうえで、ローン残債との不足金額を求めることになります。
オーバーローンで自己資金を準備できない場合や、住み替えローンで借り入れできない場合は、任意売却を視野に入れます。
任意売却とは、債権者に相談のうえ、ローン残債のある不動産を売却する方法です。
返済が滞ったり不可になったりすると、最終的には競売にかけられてしまいます。
競売は相場より安く手放すことになるうえ、売却後は、ローン残債の一括返済を求められることになるでしょう。
任意売却なら相場に近い価格で売却できたり、返済方法を相談(分割払いなど)できるのがメリットです。
返済が難しいという理由で不動産を売却する場合、任意売却もひとつの手段として検討なさってください。
売却を急がないのであれば、返済に専念し、ローン残債を少しでも減らすこともひとつの方法です。
築年数が新しくローン残債がたくさんある不動産よりも、築年数が経過していても、完済済みの不動産のほうが売却が有利に動くこともあります。
そのため、状況によっては返済に専念することも検討なさってください。
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住宅ローンが返済不可になる前に知っておこう!対処法や任意売却を解説
ローン残債のある不動産でも売却する方法がいくつかあります。
ただし、状況によっては売却に制限がかかることもあります。
任意売却や売却のタイミングを待つのも、ひとつの方法です。
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