住宅ローンが返済不可になる前に知っておこう！対処法や任意売却を解説

住宅の購入時にはほとんどの方が住宅ローンを組みますが、返済が困難になった場合の対処法まで把握している方は多くありません。
住宅ローンの滞納が続くと、自宅は所有者にとってデメリットの多い「競売」にかけられてしまいます。
競売を避けるには、住宅ローンが返済不可になる前に対処することが大切です。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になる前に知っておきたい対処法と競売までの流れ、任意売却について解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアにお住まいで、住宅ローンの返済にお困りの方はぜひ参考になさってください。

住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法とは

無理のない返済計画を立てて住宅ローンを組んだとしても、何十年と返済を続けていくなかで返済が困難になることは少なくありません。
とくに近年は長引く新型コロナウイルスの影響により、収入が減少してローンの返済にお困りの方が増えています。
住宅ローンの滞納を続けると、自宅を失うだけでなく自己破産となるリスクが高まるため、早めに対処することが大切です。
ここでは、住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法を3つご紹介します。

融資を受けている金融機関に相談する

住宅ローンの返済が苦しくなってきたら、滞納する前に金融機関へ相談しましょう。
早めに金融機関に相談することで、契約者の負担が減るよう返済条件を変更してもらえる可能性があります。
たとえば住宅金融支援機構では、返済でお困りの方に向けて次のような対策を実施しています。

• 返済特例：返済期間を延長して毎月の返済額を減らす
• 中ゆとり：一定期間の返済額を軽減する
• ボーナス返済の見直し：ボーナス返済月の変更・ボーナス返済の取り止めなど

上記のような対策を講じて毎月の返済額を減らせれば、ローンを滞納せずに済む可能性が高まります。
金融機関によって対応は異なりますが、できるだけ早めに相談することが大切です。

保険適用の有無を確認する

療養が原因で住宅ローンの返済が困難になっている場合は、保険適用の有無を確認してみましょう。
住宅ローンを組んで不動産を購入する場合、ほとんどの方が団体信用生命保険に加入します。
契約内容によっては、契約者の死亡時だけでなく疾病時にも保険金が下りる可能性があります。
団体信用生命保険は住宅ローンを組む際に加入するため、契約内容を忘れてしまっている方も少なくありません。
療養による収入減少で返済に困っている場合は、団体信用生命保険の契約内容を改めて確認してみましょう。

不動産を売却する

返済の見通しが立たない場合は、不動産を売却してローンの返済にあてるのも対処法の1つです。
住宅ローンの返済が家計を圧迫しているのであれば、自宅を売却することで経済状況が良くなる可能性があります。
ただし、ローン残高が不動産の査定額を上回っており、自己資金をあてても完済できない場合は不動産売却ができません。
ローンを完済できない状態で不動産を売却したい場合は「任意売却」を検討することになります。
任意売却とは、金融機関から同意を得て住宅ローンが残ったまま不動産を売却することです。
任意売却の具体的な内容については、のちほどご説明します。

住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れ

住宅ローンを返済できずに滞納を続けると、自宅は差し押さえられ競売にかけられてしまいます。
とはいえ、1度滞納しただけで直ちに競売にかけられるわけではありません。
ここでは、ローンを滞納してから競売にかけられるまでの流れをご紹介します。

融資を受けている金融機関から督促状や催告書が届く

住宅ローンを2か月ほど滞納すると、金融機関から督促状や催告書が届きます。
この段階で滞納金を返済できれば良いのですが、支払いが難しい場合は直ちに金融機関へ相談しましょう。
滞納期間が長くなればなるほど金融機関の対応も厳しくなり、返済条件の変更を認めてもらえない可能性が高くなります。

金融機関から一括返済を求められる

督促状や催告書が届いてもなお滞納を続けていると、金融機関からローンの一括返済を求められます。
住宅ローンを組む際に契約者は金融機関に対して「決められた期日に決められた金額を支払う」と約束したはずです。
滞納を続けると約束を破ったことになるため、契約者は分割払いができなくなり残債を一括で返済しなければなりません。

保証会社が金融機関へ残りのローンを返済する

金融機関へ一括返済ができないと「代位弁済」がなされます。
代位弁済とは、保証会社が契約者に代わって金融機関にローンを全額返済することです。
代位弁済がなされると保証会社が債権者となるため、以降は保証会社から一括返済を求められます。
保証会社が代わりに住宅ローンを返済したからといって、契約者の返済義務がなくなるわけではない点に注意しましょう。

自宅は差し押さえられ競売にかけられる

保証会社に一括返済ができないとなると、自宅は差し押さえられ競売にかけられてしまいます。
競売とは、裁判所が不動産を強制的に売却して、ローンの返済にあてることです。
競売では市場相場の5〜6割ほどの価格になることが多く、ローンを完済できすに多額の債務が残る可能性があります。
競売後に債務が残った場合は、原則として一括返済をしなければならず、自己破産に進む方も珍しくありません。

住宅ローンが返済不可になる前に知っておきたい！任意売却とは？

すでに住宅ローンを滞納してしまっている場合は、競売にかけられる前に任意売却を検討しましょう。
ここでは、任意売却の仕組みとメリットをご紹介します。

任意売却の仕組み

任意売却とは、住宅ローンの返済が厳しくなったときに、金融機関から同意を得て不動産を売却することです。
本来、住宅ローンを組んで購入した不動産を売却する際は、ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関が自宅を担保にとる権利のことです。
抵当権はローンを完済することで抹消できますが、残債が多いと売却代金だけでは一括で返済できないこともあります。
このような場合に、金融機関の同意を得て抵当権を外し、不動産を売却することを「任意売却」といいます。

任意売却のメリット

任意売却は競売と比べてメリットが多い売却方法です。
競売にかけられる前に任意売却をおこなえば、以下のようなメリットが得られます。

• 残った債務は交渉次第で分割払いに変更できる
• 市場相場に近い価格で売却できる
• 引き渡し日や売却価格などをある程度調整できる

任意売却をすることで借金がなくなるわけではありませんが、競売よりも高値で売却しやすいため残債を大幅に減らすことが可能です。
仮に債務が残っても、金融機関との交渉次第で分割払いに変更できるなどのメリットもあります。
また、強制的に手続きが進む競売とは異なり、任意売却であれば所有者の意思もある程度考慮したうえで売却を進められます。
より良い条件で不動産売却をおこなうためにも、競売にかけられる前になるべく早く任意売却に向けて行動しましょう。

まとめ

住宅ローンの滞納を続けると、自宅を失うだけでなく自己破産を選択せざるを得ない状況になる可能性があります。
すでに滞納が発生している場合は、任意売却ができるよう早めに不動産会社へ相談しましょう。
私たち「株式会社HOME'S新越谷本店」は、越谷市を中心とした周辺エリアで不動産売却のサポートや不動産買取をおこなっております。
任意売却に関するご相談も承っておりますので、弊社までお気軽にお問い合わせください。