2023-02-21
3組に1組の夫婦が離婚するといわれている現代、離婚を機に不動産を売却する方も少なくありません。
夫婦のどちらかが住み続けるという選択肢もありますが、離婚後のトラブルを防ぐには売却することをおすすめします。
そこで今回は、離婚時の不動産売却における注意点を解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで、離婚を機に不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひ最後までご覧ください。
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離婚を機に不動産を売却すると決めたら、まず売り出すタイミングを考える必要があります。
不動産売却を「離婚前」にするか「離婚後」にするかによって注意点が異なるためです。
ここでは、離婚時の不動産売却における注意点として、売却のタイミングについて解説します。
離婚が成立する前に不動産を売却する場合は、時間的な余裕が必要です。
不動産を売却するには平均して3〜6か月ほどの期間がかかりますが、不動産によってはそれ以上かかるケースも少なくありません。
売却の手続きが完了するまで離婚を延ばせる余裕がある方でなければ、離婚前の売却は難しいでしょう。
また、離婚前の不動産売却においては、財産分与のタイミングにも注意が必要です。
不動産売却により得た代金を離婚前に分け合うと、贈与とみなされ贈与税が発生する可能性があります。
売却自体は離婚が成立する前におこなったとしても、現金を分けるのは離婚後におこないましょう。
離婚後の不動産売却では、トラブルが発生しやすい点に注意が必要です。
夫婦の共同財産である不動産を売却する際は、夫婦2人で協力しあわなければなりません。
元夫や元妻と何度も連絡を取り合い、売却手続きを進めていく必要があります。
しかし離れて暮らすようになると急に連絡が取れなくなり、思うように売却活動が進められないというケースも少なくありません。
離婚後も話し合いを円滑に進められるという方でないと、離婚後の不動産売却は難しいでしょう。
なお、離婚後であれば不動産の売却代金を分けても財産分与とみなされるため、贈与税がかかる心配はありません。
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売却したい不動産に住宅ローンが残っている場合は、まずローンの残債と不動産の売却価格を調べる必要があります。
残債は金融機関から郵送されてくる残高証明書で、売却価格は不動産会社に査定を依頼することで把握できます。
それぞれの金額を確認できたら、以下のどちらに該当するかチェックしてみましょう。
アンダーローンの場合は、不動産を売ったお金でローンを返済できるため、一般的な不動産売却が可能です。
一方でオーバーローンの場合は、次のような点に注意しなければなりません。
住宅ローンを組んで購入した不動産には、金融機関による抵当権が設定されています。
抵当権とは金融機関が自宅を担保にとる権利のことで、物件に抵当権が設定されている間は自由に売却することができません。
そのため、不動産を売却する前にローンを全額返済して、抵当権を抹消する必要があります。
しかし、オーバーローンの状態では不動産の売却代金だけでローンを完済できないため、不足分を現金で賄わなければなりません。
現金をどのように工面するかは、夫婦で十分に話し合う必要があるでしょう。
「不足分を用意できないけれど不動産を売却したい」という場合は、任意売却を検討することになります。
任意売却とは、金融機関から承諾を得て、住宅ローンが残ったまま不動産を売却することです。
任意売却で得たお金は住宅ローンの返済にあてられ、債務が残った場合も交渉次第で月々の分割払いにできる可能性があります。
ただし、任意売却の期間中は基本的にローンを滞納することになるため、信用情報機関の信用情報に事故情報が載ることになります。
事故情報が掲載されてしまうと、約5~7年間は新規の借り入れやクレジットカードの作成ができません。
新たに住む家を購入する際に、住宅ローンを組めない可能性もあるためご注意ください。
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不動産は個人で売買するのが難しいため、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
まずは不動産会社に仲介を依頼する際の全体的な流れを把握しておきましょう。
上記の流れのなかで、とくに押さえておきたいのが「媒介契約」についてです。
媒介契約には3つの種類があり、どれを選択するかによって売却活動の内容や売却にかかる期間が異なります。
ご自身にあった媒介契約を結べるよう、それぞれの特徴と注意点を把握しておきましょう。
一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約です。
身内や同僚などご自身で見つけた購入希望者との直接取引も認められています。
複数の不動産会社が売却活動をおこなうため、買主の幅が広がり好条件で売却しやすい点がメリットです。
ただし、一般媒介契約では不動産会社による販売活動の報告が義務付けられていません。
報告を受けるためにはご自身で問い合わせをしなければならず、仲介を依頼する不動産会社が増えるほど手間がかかります。
一般媒介契約はレインズ(不動産会社専用の物件情報サイト)への登録が任意なので、周囲に知られずに売却したい方におすすめです。
専任媒介契約は、特定の1社だけに仲介を依頼する契約です。
複数の不動産会社と契約を結ぶことはできませんが、ご自身で見つけた購入希望者との直接取引は可能です。
専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は7日以内にレインズへ物件情報を登録し、2週間に1回以上のペースで活動状況を報告します。
物件を幅広く宣伝しながら、ご自身でも買主を探したい場合は専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。
専属専任媒介契約も専任媒介契約と同様に、特定の1社だけに仲介を依頼する契約です。
ただし、専任媒介契約ではご自身で見つけた購入希望者との直接取引が認められていません。
そのため、知人や身内が不動産の購入を希望してきた場合でも、必ず不動産会社を介す必要があります。
専属専任媒介契約を結ぶと、不動産会社は5日以内にレインズへ物件情報を登録し、1週間に1回以上のペースで活動状況を報告します。
3つの媒介契約のなかではもっとも報告の頻度が高く、販売戦略が立てやすいため早期売却を目指したい方におすすめです。
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離婚時の不動産売却における注意点を解説しました。
離婚時の不動産売却では、売却のタイミングから気を配る必要があります。
また、住宅ローン残高の有無や金額によっては、不動産の売却方法が異なることも覚えておきましょう。
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