任意売却とは？任意売却できないケースではどうなるか解説

住宅ローンの返済が滞ったあと、金融機関から特別な許可を得ておこなう不動産売却のことを「任意売却」といいます。
ただし、任意売却ができないケースもあるため、注意が必要です。
この記事では、任意売却とはなにかや、任意売却ができないケース、任意売却ができないとどうなるかを解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで任意売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

住宅ローンが返済できないときにおこなう「任意売却」とは？

任意売却とは。住宅ローンが返済できないときにおこなわれる不動産売却の方法です。
ここでは、任意売却とはなにかを解説します。

任意売却とは

住宅ローンの返済が難しくなった場合、不動産を売却して住宅ローンを返済するという方法があります。
しかし、売却代金を使っても住宅ローンを完済できる見込みがないときには、通常の不動産売却はできません。
住宅ローンを契約する際には、不動産に抵当権を設定しています。
抵当権があることで、住宅ローンの返済が滞ったときに金融機関は不動産を競売にかけ、貸したお金を回収できる仕組みになっています。
そのため、抵当権が設定されている間は、たとえ自分が所有者であっても金融機関の許可なく勝手に売却することはできません。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済してから手続きをする必要があるため、住宅ローンを完済できない場合は通常の不動産売却ができないのです。
そこで、金融機関から許可をもらい、抵当権が設定されている状態で不動産売却をする方法が任意売却です。

任意売却と競売の違い

任意売却では、金融機関と相談の必要はあるものの、ある程度は不動産の所有者の意志を反映させながら不動産売却をおこなうことが可能です。
それに対して競売では、強制的かつ事務的に手続きが進められるため、所有者の意志は関係ありません。
任意売却では、不動産の所有者が不動産会社を選び、仲介を依頼して売却するという、一般的な売却とほとんど変わらない方法で売却することになります。
一方、競売は裁判所が主体となって不動産を差し押さえ、法的な手続きにのっとって売却されるため、所有者がおこなう手続きはとくにありません。

任意売却できないケースとは

競売は所有者にとって不利な条件での売却となるため、その前に任意売却が成功するように手続きを進める必要があります。
ただし、なかには任意売却ができないケースもあり、注意が必要です。
ここでは、任意売却ができないケースについて解説します。

金融機関・連帯保証人・共有名義人からの同意が得られないケース

任意売却は所有者の独断でおこなうことはできず、金融機関や連帯保証人、共有名義人の同意が必要です。
金融機関からの同意を得るためには、売却価格や方法について納得してもらう必要があります。
なかには住宅ローンを契約する際に「任意売却は認めない」と明記している金融機関もあります。
たとえ金融機関からの許可が得られなくても、保証会社に債権が移ってからは許可が必要になる相手が変わるため、任意売却が認められるケースもあります。
また、連帯保証人や共有名義人の同意が得られない場合も、任意売却はできません。
競売になれば、連帯保証人や共有名義人にも迷惑がかかることを説明し、任意売却のメリットを伝えたうえで合意してもらいましょう。

不動産がトラブルを抱えているケース

新築当時は問題がなくても、その後に法律が改正され、新しい基準では違法建築物となってしまっている建物は珍しくありません。
なかには、建物を解体したらその後は新しい建物が建てられない再建築不可物件などもあります。
そのような建物は資産価値が低いとみなされ、買主は住宅ローンの審査にとおりにくくなる傾向にあります。
このようにトラブルを抱える不動産は売却が難しく、売れたとしても安い価格になるため、金融機関から任意売却の許可が下りないこともあります。

売却活動に制限があるケース

任意売却では、一般的な不動産売却とほとんど変わらない流れで手続きが進みます。
任意売却の仲介を依頼した不動産会社が公告を出し、物件に興味を持った方が内覧に訪れ、不動産に関する重要事項を説明したうえで、お互いに納得できれば売買契約に進みます。
しかし、なんらかの理由で建物のなかに入れないケースや、不動産に関する情報がわからないケースなど、この流れができない場合は売却が難しいでしょう。
売却活動に制限がある場合は、もとになっている問題を解決し、内覧や重要事項の説明ができるようになってから売却活動を進めると良いでしょう。

任意売却できない場合はどうなる？

任意売却ができない場合、所有者にとっては不利な条件での売却となる競売へと進みます。
ここでは、任意売却できないケースではその後どうなるかを解説します。

任意売却できないと競売になる

任意売却をおこなう段階では、すでに住宅ローンの滞納が続いており、少なくとも競売の手続きへと進む前段階にあるはずです。
裁判所が手続きを進めていき、競売によって抵当権は消滅します。
不動産は差し押さえられ、新聞やインターネット上に競売の広告が載せられます。
所有者の氏名は掲載されないものの、不動産の住所や敷地の広さなどの情報が載るため、この広告によって競売の情報が広く知れ渡ることになりかねません。
競売では不動産会社が買主になることがほとんどのため、複数の不動産会社の担当者が不動産を下見に訪れます。
それによって近隣の方にも競売の情報が伝わることが珍しくありません。

競売が開始したあとはどうなる？

競売の入札が開始され、誰が不動産を買い受けるか決まる開札期日になると、もう任意売却はできません。
競売での落札価額は、市場価格と比較すると70%から80%ほどに抑えられるのが一般的です。
落札価額はそのまま債務の返済にあてられるため、所有者の手元にお金が入ることはほとんどありません。
落札価額でも返しきれなかった債務は、借金として残ります。
任意売却では市場価格とほぼ変わらない金額での売却が期待できますが、競売では落札価額が低くなるため、競売でのほうが多くの借金が残るでしょう。

落札後はどうなる？

不動産が落札されたあとは、所有権は買受人のもとに移されるため、決められた日までに立ち退きをしなければいけません。
任意売却では、買主との交渉によってある程度引き渡し日を調整することも可能ですが、競売の場合は所有者の意見は聞かれません。
また、任意売却では金融機関との交渉次第では引っ越し費用を差し引いて受け取れる可能性がありますが、競売では認められず、引っ越しにかかる費用も自分で用意する必要があります。
もし期日までに退去しなかった場合は、不法占拠しているということになり、強制的に退去させられるでしょう。
任意売却では、金融機関との交渉によって残った借金の分割返済が認められますが、競売で残った借金は一括返済が求められ、完済できずに自己破産を選択する方も少なくありません。

まとめ

任意売却とはなにかや、任意売却できないケース、任意売却できないとどうなるかを解説しました。
任意売却は競売と比べると市場価格に近い金額で売却できるなど、メリットの多い売却方法です。
越谷市を中心とした周辺エリアで任意売却をご検討中の方は、ぜひ「株式会社HOME'S新越谷本店」にご相談ください。
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