不動産売却における耐用年数とは？減価償却の計算方法も解説

建物を大切に使用していても、いつかは劣化しその資産価値も減少していきます。
そうした資産価値は「耐用年数」をもとに決められていますが、売却価格や税金の計算にどのように影響していくのでしょうか。
不動産売却における耐用年数や、減価償却との関係について解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで、不動産売却をご検討中の方はぜひこの記事を参考になさってください。

不動産売却における耐用年数とは

不動産は、築年数が経過するごとに建物の劣化が進み、資産価値が減少していきます。
資産価値が取得時からどのくらいのペースで下落していくのかは、不動産の耐用年数によって異なります。
ただし、この耐用年数は税務上の基準として設けられた期間であるため、実際の建物の寿命ではありません。
つまり、耐用年数が過ぎたからといって、その家に住めなくなるわけではなく、居住を続けることは可能です。
耐用年数には、以下のとおり3つの種類があります。
まずはそれぞれの内容について解説します。

• 物理的耐用年数
• 法定耐用年数
• 経済的耐用年数

まずはそれぞれの内容について解説します。

①物理的耐用年数

物理的耐用年数とは、建物の劣化により修繕も難しくなる年数です。
つまり、材質の品質や構造物の仕組みを維持できなくなり、使用できなくなるまでのことを指します。
不動産は使用状況によって異なるため、物理的耐用年数を用いることはほとんどないでしょう。
物理的耐用年数が用いられるのは、主にテレビやバッテリーなどの家電製品です。
これらは、耐用年数が経過すると不具合が生じるケースが多いため、物理的耐用年数が用いられます。

②法定耐用年数

もっとも目にするのが法定耐用年数ではないでしょうか。
法定耐用年数とは、不動産の価値を公平に判断するために国が定めた年数です。
不動産の構造や種類、用途によって決められており、法定耐用年数によって建物の評価額（価値）が算出されます。

③経済的耐用年数

経済耐用年数とは、不動産としての価値がなくなるまでの期間を示した年数のことです。
物理的耐用年数がモノが壊れるまでの年数を示しているのに対して、経済的耐用年数は使用状況やモノの性質により判断しています。
そのため、耐用年数を過ぎたからといって使用できなくなるわけではありません。
劣化の状態や建物の機能だけでなく、将来的におこなわれる補修や修繕費用なども踏まえて算出されます。
ただし、経済的耐用年数は公平性に欠けるため、不動産の耐用年数を決める際は法定耐用年数が用いられるのが一般的です。

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不動産売却で用いられる建物構造別の法定耐用年数とは

不動産売却で用いる法定耐用年数は、建物構造によって異なります。
なお、耐用年数は経年劣化するものだけに適用され、経年劣化しない土地には適用されません。
では「一戸建て」「マンション」「木造アパート」の耐用年数について解説します。

①一戸建て

一戸建ては、主に木造や合成樹脂造のもので建てられていることが多く、法定耐用年数は「22年」です。
たとえば、購入時に建物の価格が4,000万円の木造一戸建ての場合、22年で資産価値が0円になると計算すると、毎月約180万円ずつ価値が減ることになります。
このように1年で大きく資産価値が減少していくのが木造住宅の特徴です。
なお、中古一戸建ての場合は計算方法が少し異なります。
中古一戸建ての場合は「（法定耐用年数－築年数）＋築年数×20％」で耐用年数を計算します。
たとえば、築15年の木造一戸建てを取得した場合は、「（22年－15年）＋15年×20％＝10年」です。
単純に法定耐用年数から引くのではないことに注意しましょう。
また、取得時の築年数が法定耐用年数の22年を超えている場合は「法定耐用年数×20％」で耐用年数を計算します。
つまり、法定耐用年数を超えた中古一戸建てを購入した場合は、一律で4年となります。

②マンション

マンションは、一般的に鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造の2種類が一般的です。
鉄骨鉄筋コンクリート造は、主に高層マンションで使用されることが多く、鉄筋コンクリート造は一般的なマンションで利用されています。
マンションで用いられるこれらの構造は、木造よりも耐久性に優れているため、法定耐用年数は「47年」と長いのが特徴です。
中古マンションを購入した場合は、前述した中古一戸建てを取得した場合と同様の計算式で算出します。
たとえば、築10年の中古マンションを取得した場合は「（47年－10年）＋10年×20％＝39年」となります。
このように、木造一戸建てに比べるとマンションは築年数による資産価値が減少しにくいと言えるでしょう。

③木造アパート

木造アパートは、木骨モルタル造が採用されることが多いです。
木骨モルタル造の法定耐用年数は「20年」です。
一戸建て木造よりもさらに耐用年数が短く設定されています。
そのため、木造アパートは資産価値の減少も極めてはやく、不動産を売却する際に査定額も低くなる傾向にあります。

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不動産売却時に重要な耐用年数と減価償却との関係

不動産売却をして利益が出ると、譲渡所得税（所得税・住民税）が課されます。
譲渡所得税を節税するためには、不動産購入した際にかかった費用「取得費」の計上が重要です。
そして、この取得費を計算する際に必要となるのが「法定耐用年数」と「減価償却費」です。

減価償却とは

減価償却とは、建物や車、パソコンなどのように経年により資産価値が減少していく償却資産について、取得費用を一定年数で割り毎年の経費として計上する会計処理のことをいいます。
たとえば、4,000万円で購入した不動産の場合、その年に4,000万円すべてを計上するのではなく、耐用年数が終わるまでの年数にわけて計上していく方法です。
なお、年数にわけて計上していく価値を金額で表したのが「減価償却費」です。

減価償却費の計算方法

不動産の減価償却費は以下の計算方法で算出されます。
減価償却費＝建物の取得費×0.9×償却率×経過年数
上記でもご説明したように、土地は経年による劣化がありません。
そのため、減価償却費を計算する際には、土地は含まれないため注意しましょう。
また、償却率は建物の法定耐用年数によって異なりますが、減価償却で用いる耐用年数は、法定耐用年数の1.5倍の期間として計算されます。

• 木造または合成樹脂造：耐用年数33年・償却率0.031
• 軽量鉄骨造：耐用年数40年・償却率0.025
• 鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造：耐用年数70年・償却率0.015

耐用年数と償却率については、国税庁の「減価償却費の計算について」から調べることが可能です。
経過年数は、建物を取得したときから経過した年数を指します。
このように、耐用年数は売却する際の査定時の基準となるだけでなく、売却時の税金にも関わりがあることを理解しておきましょう。

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まとめ

不動産の資産価値を決めるもとになる耐用年数は「法定耐用年数」を用います。
また、建物の構造によって耐用年数が大きく異なることに注意が必要です。
なお、耐用年数とともに減価償却についても知っておくと、不動産売却時に役に立つでしょう。
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