不動産を売却すると消費税は課される？売却時の注意点も解説

不動産売却においては、消費税が課税されるケースと非課税になるケースがあります。
確実な資金計画を立てるためには、何に対して消費税がかかるのかを理解することも大切です。
今回は、不動産売却における消費税について、課税・非課税となるケースや注意点を解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に消費税が課税されるケース

はじめに消費税の仕組みを確認しておきましょう。
消費税とは、商品の販売やサービスの提供といった取引に対して課される税金です。
消費税の納税義務は、商品やサービスを提供して利益を得る方、すなわち「事業者」にあります。
そのため、事業者ではない個人がおこなう不動産売買は課税対象となりません。
ただし売主が個人であっても、不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却した場合は、以下の項目に消費税がかかります。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に仲介を依頼して、売買が成立した場合に支払う成功報酬です。
不動産売買の仲介は、事業者である不動産会社が提供するサービスなので、仲介手数料にも消費税がかかります。
仲介手数料は売却価格によって異なり、宅地建物取引業法において上限額が定められています。

• 売却価格が200万円以下：売却価格×5%＋消費税
• 売却価格が200万円超400万円以下：売却価格×4%＋消費税
• 売却価格が400万円超：売却価格×3%＋消費税

仲介手数料には、通常の仲介業務で発生する費用も含まれています。
たとえば、不動産会社が買主を見つけるために出す広告の費用や、内覧対応時の交通費などです。
通常業務の範囲を越えるサービスを依頼した場合は、仲介手数料とは別で費用が発生する可能性があるため注意しましょう。
また、2018年の宅建業法一部改訂により、400万円以下の不動産売買における仲介手数料の上限が「18万円+消費税」となりました。

住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、残債を一括返済して抵当権を外す必要があります。
抵当権とは金融機関が不動産を担保にとる権利のことで、抵当権を外さないと所有者であっても不動産を売却できません。
一括返済時には手数料が発生しますが、手数料は消費税の課税対象となります。
手数料の金額は金融機関によって異なるため、事前に確認しておくと安心です。

司法書士への報酬

住宅ローンを一括返済したからといって、登記上の抵当権が自動的に抹消されるわけではありません。
登記上の抵当権を抹消するには、法務局で抵当権抹消登記をおこなう必要があります。
この手続きはご自身でもおこなえますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士へ依頼した場合、報酬として5,000円～2万円ほどの費用が発生し、この報酬にも消費税がかかります。

不動産売却時に消費税が非課税になるケース

続いて、不動産売却時に消費税が非課税となるケースを解説します。

土地の売却

土地に関しては、売主が個人か事業者に関係なく消費税は発生しません。
消費税は「消費されるもの」に課される税金であり、土地は消費されるものではないと考えられているためです。
そのため土地付きの一戸建てを売却する場合は、建物のみに課税されることになります。
ただし、土地を駐車場や地下車庫にしている場合は、課税対象となる可能性があるためご注意ください。

個人間の売買

先述したように、事業者ではない個人がおこなう不動産売買には消費税が課されません。
そのため土地と建物のどちらを売却しても、個人間の売買であれば原則非課税です。
また不動産会社に仲介を依頼して不動産を売却する場合も、個人対個人の取引となるため消費税はかかりません。
ただし、投資用不動産を売却した場合は「事業」とみなされ、課税対象となる可能性があります。

前々年の課税売上が1,000万円以下

事業者は「免税事業者」と「課税事業者」の2種類にわけられます。
このうち消費税の納税義務があるのは課税事業者で、免税事業者には納税義務がありません。
免税事業者が不動産を売却した場合は、事業者であっても消費税がかからないことになります。
課税事業者であるかどうかは、下記の基準によって決まります。

• 個人事業主の場合：前々年の課税売上が1,000万円超えである、またはその前年の1～6月の売上と給与の金額が1,000万円を超えている
• 法人の場合：前々年の課税売上が1,000万円超えである、または前期の期首から半年間の売上と給与の金額が1,000万円を超えている

免税事業者となる場合は、税務署へ「消費税の納税義務者でなくなった旨の届出」を提出する必要があります。

不動産売却時の消費税に関する注意点

最後に、不動産売却時に発生する消費税の注意点について解説します。

消費税の申告と納付を忘れずにおこなう

納税義務者が不動産を売却した場合は、消費税の申告と納税が必要です。
個人事業主は不動産売却をした翌年の3月中、法人は課税期間の末日の翌日から2か月以内に申告と納付をおこないます。
個人事業主か法人かによって納税期限が異なるため注意しましょう。
消費税の納付方法については以下を参考になさってください。

• 金融機関や所轄税務署の窓口で納付
• コンビニエンスストアでの納付
• 定められた日に口座振替で納付
• インターネットバンキングでの納付

なお、直前の課税期間に発生した消費税の金額が48万円を超える場合には、中間申告と中間納付が必要です。
中間申告とは、年の途中でその事業年度の税金を前払いする手続きをいいます。
不動産売却においては、480万円を超える建物を売却した場合に必要と考えておきましょう。
中間申告と中間納付を怠ると、延滞税や加算税などが課される可能性があるためご注意ください。

消費税がかかるのは建物のみ

先述したように土地の取引は非課税で、建物には不動産価格に応じた消費税がかかります。
たとえば売却価格3,000万円のうち、建物部分の価格が1,200万円の一戸建てを売却したとしましょう。
課税対象は建物のみなので、消費税は「1,200万円×消費税10％＝120万円」となります。
土地付き一戸建てを売却する際は、消費税の計算で土地部分を含めないよう注意しましょう。

引き渡し時の消費税が適用される

不動産売却時にかかる消費税は、実際に不動産が引き渡されたときの税率を適用します。
消費税率が変わる前に売買契約を結んだとしても、改正後に引き渡したのであれば新しい税率を適用しなければなりません。
消費税率の変更が予定されている場合は、トラブル防止のためにも、買主や不動産会社と事前に話し合っておきましょう。

まとめ

事業主でない個人が不動産売却をおこなう場合、土地と建物はいずれも非課税となります。
ただし仲介手数料や司法書士への報酬、住宅ローンの返済手数料には消費税がかかります。
確実な資金計画を立てるためにも、なにに対して消費税がかかるのかをしっかり理解しておきましょう。
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