不動産取得税とは？相続時に課税される事例と対策を解説

不動産を相続した際は、不動産取得税が課税されることはありませんが、取得した方法によっては課税対象となることをご存じでしょうか。
不動産取得税は決して安い税金ではないため、課税されるケースや対策を事前に把握しておくことが重要です。
そこで、不動産取得税とはなにか、相続で不動産取得税がかかる事例と税金対策について解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで不動産を相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

相続前に知っておきたい「不動産取得税」とは？

住宅などの不動産を購入した際に課税される税金に「不動産取得税」があります。
相続によって取得した際は、不動産取得税が課税されることはありませんが、取得方法によっては不動産取得税がかかるケースもあるため注意しなければなりません。
ここでは、そもそも不動産取得税とはどのような税金なのかを解説します。

不動産取得税とは

不動産取得税は、建築（新築や増築）・売買・贈与・交換などによって、不動産の所有権を取得する際に一度だけ課税される税金です。
取得した際に有償か無償、また登記の有無にかかわらず、不動産を取得した方は必ず納税しなければなりません。
なお、対象となるものは、土地や建物のみで償却資産は含みません。
税率は原則4％で、土地と住宅については、軽減税率として3％が適用されます。
納付税額は「課税標準×税率」で計算され、納税義務者は、取引した不動産の所在する都道府県に納税することになります。
納付期限は、都道府県によって異なるため確認しておきましょう。

相続では不動産取得税はかからない

不動産を相続で取得した場合は、不動産取得税は非課税となります。
これは、売買や建築などと異なり、形式上の所有権移転に過ぎないためです。
ただし、形式上の所有権移転と見なされない場合は、不動産取得税が課税される可能性があるため注意が必要です。
たとえば、遺言や贈与で取得した場合は、不動産取得税が課税されるケースもあります。
なお、不動産を相続によって取得すると、相続税が課税されます。
しかし相続税は、不動産取得税とは関係のない税金であり、不動産取得税が課税されるかどうかに関係ありません。

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相続発生時に不動産取得税がかかる事例

前述したように、相続により不動産を取得した際は、不動産取得税がかかることはありません。
しかし、以下のようなケースで不動産を取得した際は、不動産取得税がかかることがあるため注意しましょう。

• 死因贈与
• 特定遺贈
• 相続時精算課税制度

ここでは、不動産取得税がかかる上記3つの事例について解説します。

①死因贈与

不動産取得税が課税される1つ目のケースは、「死因贈与」により不動産を取得した場合です。
死因贈与とは、亡くなった方が生前のうちに財産を譲る相手を契約で決めることです。
つまり「亡くなったら財産を譲ります」といった契約を事前に結んでおく方法になります。
なお、死因贈与は遺言で財産を譲る「遺贈」と混同されがちですが、両者が大きく異なる点は契約しているかどうかです。
遺贈は契約の必要はありませんが、死因贈与は贈る方と受け取る側の契約が必要になります。
そのため、死因贈与は相続として扱われないため、不動産取得税の対象となります。

②特定遺贈

不動産取得税が課税される2つ目のケースは、「特定遺贈」により不動産を取得した場合です。
特定遺贈とは、遺言書で遺産を残す方法の1つで、具体的な資産を指定しておく方法になります。
たとえば、遺言書にて「相続人である長男に不動産を遺贈する」といったように、どの遺産を譲るかを明確に指定している場合が該当します。
このように、特定の遺産を指定して遺贈する場合は、不動産取得税がかかるため注意が必要です。
なお、遺言書で遺言を残す方法には、もう1つ「包括遺贈」もありますが、こちらは不動産取得税はかかりません。
包括遺贈とは、遺産の全部もしくは一定の割合を残す方法です。
たとえば、「相続人の長男に遺産の50％を遺贈する」といった場合です。
このように財産の割合を示しているものの、どの遺産を遺すか明確にしていない場合は、同じ遺贈でも不動産取得税が課税されることはありません。

③相続時精算課税制度

不動産取得税が課税される3つ目のケースは、「相続時精算課税制度」を利用した場合です。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の両親または祖父母から、18歳以上の子や孫に財産を贈与するときに利用可能な制度です。
相続時精算課税制度は、総額2,500万円までは贈与税が非課税となるメリットがあります。
ただし、贈与時には非課税となるものの、相続が発生すると贈与された財産も含めて相続税を計算しなければなりません。
つまり、相続時精算課税制度の特徴は、一時的に税金が非課税となる制度であり、相続時まで税金が先送りされる制度というわけです。
この制度を利用して不動産を取得した場合は、相続とは関係ないため不動産取得税がかかります。
ちなみに、このケースの場合に不動産取得税が課税されるのは、贈与により不動産を取得した時点です。
一時的に贈与税の負担は免除されるものの、不動産取得税は課税されるため注意が必要になります。

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相続で不動産取得税の負担を減らす対策

最後に、不動産取得税が課税された際に負担を減らす対策について解説します。
また、不動産取得税を回避するための対策も見ていきましょう。

対策1：軽減措置を利用する

不動産取得税には、いくつかの軽減措置があります。
住宅を取得した場合は、耐震性や床面積などの一定の要件を満たすことで、不動産取得税が軽減されます。
具体的には中古住宅の場合であれば、100万円から1,200万円が住宅の価格から控除されるため、負担を減らすことが可能です。
また、新築住宅の場合は、要件を満たすことで1,200万円（認定長期優良住宅の場合は1,300万円）が控除されます。
一方で、土地を取得した場合も軽減措置を受けることができます。
2027年3月31日までに取得した土地については、固定資産税評価額の2分の1に軽減となり、大幅に税額を減らすことが可能です。
さらに、土地に軽減措置の対象の建物が建っている場合も、不動産取得税の減額対象となります。
このように、不動産取得税にはさまざまな軽減措置が用意されているため、うまく利用して負担を抑えましょう。

対策2：包括遺贈を選択

前述したように、特定遺贈は不動産取得税がかかるものの、包括遺贈では不動産取得税が課税されません。
そのため、遺言書を書く段階であれば、包括遺贈を選択するのも1つの方法です。
不動産取得税は安い税金ではないため、不動産取得税のことも考えながらかつ遺言者の意図に外れないよう書くのが良いでしょう。

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まとめ

相続によって取得した不動産は、不動産取得税が課税されることはありませんが、死因遺贈や特定遺贈によって取得した場合は課税対象となります。
また、贈与税を一定額まで非課税にできる相続時精算課税制度を利用した場合も、同様に不動産取得税がかかるため注意が必要です。
不動産取得税の負担を軽減するためには、軽減措置を受けるか包括遺贈により取得するなどの対策をとると良いでしょう。
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