不動産売却で必要な登記簿謄本とは？必要なケースと見方を解説

不動産売却を安全でかつスムーズな取引をおこなうために必要なのが「登記簿謄本」です。
登記簿謄本には、不動産の所有者情報だけでなく権利関係も記載されており、さまざまな場面で必要となる書類です。
そこで、不動産売却で必要な登記簿謄本とはなにか、必要な時期や取得方法、見方について解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で必要な登記簿謄本とは？

不動産売却では、さまざま書類が必要なりますが、そのなかでも重要な書類の1つが「登記簿謄本」です。
ここでは、登記簿謄本とはなにかを解説します。

登記簿謄本とは

不動産の登記簿謄本とは、その不動産がどんなもので誰が所有者なのかが記載された公的な証明書のことです。
所有者の名前だけでなく住所や物件の所在地、床面積や地積、構造や地目、取得した年月日や権利関係などが記されています。
なお、謄本とは原本の内容をそのまま写した書面のことです。
以前は登記簿は電子データ化されていなかったため、法務局に保管されている登記簿を謄写し交付していたため、登記簿謄本と呼ばれていました。
現在は、登記簿に記載されている内容はデータ化されているため、登記簿謄本ではなく「登記事項証明書」として交付されています。
表現が異なるものの、記載内容は変わりないため注意しましょう。

そもそも不動産登記とはなに？

不動産の登記簿謄本を理解するためには、まずは不動産登記について把握しておく必要があります。
不動産登記とは、不動産の名義や権利関係などを不動産登記簿に記録することです。
具体的には、土地の所在地や面積、所有者および担保権者などが不動産登記に記録されます。
不動産登記をおこなうことで、第三者に対して所有権を法的に主張することができるようになるのです。
このように不動産登記には、その不動産を見るだけではわからないことをデータ化して記録し、安全で円滑な取引を実現することを目的としています。

不動産売却でも重要な登記簿謄本が必要なケースとは？

登記簿謄本は、不動産売却において重要な役割を果たす書類ですが、一般的にどのようなケースで必要となるのでしょうか。
ここでは、登記簿謄本が必要なケースや取得方法について解説します。

登記簿謄本が必要なケース

登記簿謄本が必要となるタイミングは、不動産売却時、不動産購入時、住宅ローンの申し込み時、確定申告時、相続時などです。
不動産を売却する際は、買主に不動産の現況を確認してもらう際に必要になります。
不動産購入時にも、登記簿謄本の記載内容の確認が必要で、購入に適した不動産かどうかの判断材料となります。
また、住宅ローンの申し込み時にも必要です。
金融機関はローンの融資を審査する際に、担保とする不動産の現況を把握する必要があるからです。
そのため、住宅ローンを組む際は、必ず登記簿謄本の提出が求められます。
さらに、所得税や住宅ローン控除の適用を受ける際も、初年度の確定申告書には登記簿謄本の添付が求められることがあります。
そのほかにも、不動産相続が発生した場合は、不動産の財産評価のために登記簿謄本が必要です。
このように、登記簿謄本は不動産売却だけでなく、不動産にかかわるさまざま場面で必要となります。

登記簿謄本の取得方法

登記簿謄本を取得する方法には、「窓口申請」「オンライン申請」「郵送申請」の3つがあります。
それぞれの方法を見ていきましょう。
窓口申請での取得方法
法務局で直接取得する際は、不動産の管轄している登記所もしくは最寄りの登記所にて手続きします。
前述したように、登記簿はデータ化されているため、どの法務局でも取得することが可能です。
手続きする際は、「登記簿謄本・抄本交付申請書（登記事項証明書交付申請書）」に必要事項を記入します。
書類には、住所・氏名、不動産の種別（建物か土地か）、不動産の所在地、請求通達数、共同担保目録、所要事項の7つの記入が必要です。
すべて記入が完了したら、600円分の収入印紙を購入し交付申請書に貼付し、窓口に提出します。
オンラインでの取得方法
オンライン申請は、インターネットを利用して証明書の交付を請求する方法です。
利用登録や専用ソフトのダウンロードなど手続きは必要ですが、窓口に行く時間がない方にはおすすめです。
また、窓口と比べて手数料が安い点がメリットといえるでしょう。
申請した登記簿謄本は、窓口もしくは郵送にて取得することができます。
窓口で取得する場合の手数料は480円で、郵送で取得する場合は500円となっています。
手数料は電子納付ができるため、収入印紙をわざわざ購入する手間もかかりません。
郵送での取得方法
登記所が遠かったり、パソコン環境がないという場合は、郵送での申請も可能です。
申請書と収入印紙（600円）、返信用の封筒・切手を郵送で送れば、登記簿謄本を返送してもらうことができます。

不動産売却における登記簿謄本の見方

最後に、登記簿謄本の見方について解説します。
登記簿謄本は「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」「共同担保目録」に分かれて記載されています。
それぞれの見方や記載内容について見ていきましょう。

表題部

表題部には、不動産の基本的な情報が書かれています。
土地の場合は、所在地や地番、地目、地積などが、家屋の場合は、所在地や家屋番号、構造、床面積などが記載されています。

権利部（甲区）

権利部（甲区）には、不動産の所有者ならびに住所、登記の目的、取得年月日などが記載されています。
過去に何に使用されていたのか、どの程度売買されてきたのか、仮登記や差し押さえの有無などを確認できます。
このように、権利部（甲区）では、不動産の所有者とその変遷について知ることが可能です。

権利部（乙区）

権利部（乙区）には、住宅ローンなどの抵当権に関する内容や、用益権など所有権以外の権利が記載されている箇所です。
たとえば、権利部（乙区）に抵当権などが設定されていない場合、所有者は自己資金で購入したか、もしくは弁済を終えていることになります。
一方で、不動産の価額を大きく超える債権額の抵当権が設定されている場合は、財政状況が芳しくないことを示しています。
このように、権利部（乙区）では、所有者の財産状況などをここから把握することが可能です。

共同担保目録

共同担保目録は、複数の不動産に抵当権が設定されている場合に作成される一覧表のことです。
たとえば、3,000万円借り入れしたい場合に、Aの土地の担保価値が2,000万円、Bの土地の担保価値が1,000万円であったと仮定しましょう。
いずれの土地も単独では3,000万円の借入の担保としては不足していますが、AとBの土地を合わせれば3,000万円の担保価値となります。
このような場合は両方の土地に抵当権を設定し、共同担保目録が作成されます。

まとめ

登記簿謄本は、不動産売却だけでなくローン申請時、相続発生時などに必要となることがあります。
不動産の所有者や権利関係が示されているため、正しく不動産の情報を把握することができます。
スムーズな売却を目指すためにも、早めに申請をして取得しておきましょう。
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