不動産売却における反復継続とは？罰則や対策も解説

土地や建物の売却は、特別な免許や資格がなくても、誰でもおこなうことができます。
しかし、状況や取引の方法によっては反復継続とみなされ、罰則の対象となることがあるので注意が必要です。
今回は反復継続となにか、罰則の内容や対策について解説します。
越谷市を中心に、その周辺エリアで不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における反復継続とは？

まずは、反復継続とはなにかについて解説します。

反復継続とはどんなもの？

反復継続とは、繰り返し土地や建物を売る行為のことです。
宅地建物取引業法では、土地や建物を安く買って売ったり、手数料を受け取ったりするなどの業務が免許制となっています。
そのため、土地や建物の売却を何度もおこなうと、無免許営業と見なされる恐れがあるため、注意しなければなりません。
宅地建物取引業法では、下記のような考え方を示しています。

• 反復継続的な取引は事業性が高い
• 1回限りの取引なら事業性が低い

マイホームや相続で取得した実家などを売る場合は、1回限りの取引となり、事業性が低いと判断されるでしょう。
ただし、1回の不動産売却であっても買主が複数いるような取引では、宅地建物取引業違反とみなされる可能性があります。
ご自身が反復継続についての知識がなかったり、知らない状態でおこなったりした取引であっても罰則の対象となるので注意が必要です。

一般的な判断基準とは？

どのような場合、該当するか否かについて、実は明確な判断基準がありません。
「〇回以上の取引が該当する」といった基準がないため、ご自身の不動産売却に不安を覚える方もいらっしゃるでしょう。
判断するのは越谷市などの自治体となるので、心配な場合は不動産会社にご相談ください。

みなされるケースとは？

みなされる可能性があるのは、下記のようなケースです。

• 広い土地の区画をわけて、複数の買主に対して売った場合
• 短期間に複数回の取引をおこなった場合
• 利益を求めて複数回の取引をおこなった場合

みなされるケースとしてまず挙げられるのが、広い土地の区画をわけ、複数の買主と取引をおこなった場合です。
広い土地を売る場合、活用しにくいため、そのままの状態では買手が付かないことがあります。
そのため、区画をわけて小さな土地として売却するケースがあります。
しかし、区画の数だけ取引がおこなわれることになるので、反復継続と見なされる恐れがあるでしょう。
また、短期間に複数回の取引をおこなった場合も同様です。
売ることだけでなく、買う行為も含まれるため、買い換え（今の住まいを売って新居を購入する）場合は2回取引をおこなったことになります。
さらに、利益を求めて複数回の取引をおこなった場合、事業性が高いとみなされる可能性が高いです。
宅建業の免許がない状態で、利益を求めた不動産売却は避けるべきといえます。

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不動産売却で反復継続とみなされた場合の罰則

続いて、不動産売却で反復継続とみなされた場合の罰則について解説します。

罰則1：懲役または罰金

不動産売却において、個人の罰則として挙げられるのが、懲役または罰金刑です。
無免許の状態で反復継続とみなされた場合、3年以下の懲役または300万円以下の罰金が科せられることになります。
自動車運転免許を持っていない方が運転をしたり、医師免許がない方が人の治療行為にあたったりした場合、どれも重大な罰則の対象になるのと同様です。
宅地建物取引業法においても、無免許営業に対する罰則は軽くありません。
万が一、悪質だと判断された場合、懲役と罰金刑の両方が科せられることもあります。
宅地建物取引業法で、もっとも重い罰則に相当するため、不動産売却時は注意が必要です。

罰則2：1億円以下の罰金刑

個人とは違い、下記のような法人が関係する違反は、より重い罰則となります。

• 不動産売却をするための法人を設立し、無免許で業務をおこなっている場合
• 自分で活用しない土地や建物を安く購入し、売却している
• 個人で不動産取引の仲介を何度も不動産会社に依頼し、利益を得ていた場合
• 競売物件を仕入れ、リフォームやリノベーションをおこなったうえで売っているなど

上記のようなケースでは、1億円以下の罰金刑に科せられる可能性があります。
相続で取得した実家を売り、思っていた以上の利益が生じたため、法人を設立して繰り返し取引をおこなった場合は処分を受けることになるでしょう。
お金儲けをしているか否かが、ポイントの一つなるので、不動産売却時は押さえておいてください。

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不動産売却で反復継続にならないための対策

最後に、不動産売却で反復継続にならないための対策について解説します。

対策1：不動産会社に相談したうえで売る

対策としてまず挙げられるのが、不動産会社に相談したうえで売ることです。
先述のとおり、どのような場合に該当するか否かについて、実は明確な判断基準がありません。
そのため、ご自身が知らないあいだに、反復継続とみなされる行為をおこなっている恐れもあります。
安心して取引をおこなうためにも、不動産取引のプロである、不動産会社に相談のうえ手続きを進めるのがおすすめです。

対策2：取引を繰り返しおこなわず1回で済ませるようにする

取引を繰り返しおこなわないことも、対策の一つです。
先述のとおり、宅地建物取引業法では、1回限りの取引なら事業性が低いと示しています。
そのため、不動産売却をおこなう場合は、1回の取引で完了させるようにします。
ただし、1回限りの取引であっても事業性が高い場合や、利益を求めている場合などは反復継続とみなされるかもしれません。
不安な場合は、やはり不動産会社を介して取引をおこなうことをおすすめします。

対策3：宅地建物取引業の免許を取得する

対策として、宅地建物取引業の免許を取得することも挙げられます。
免許があれば、無免許営業となる可能性は低いです。
とはいえ、マイホームや相続した実家を売ることに対して、宅地建物取引業法に違反するケースは少ないといえるでしょう。
先述のとおり、自分で活用しない土地や建物を安く購入し売却している場合や、競売物件を仕入れ、リフォームやリノベーションをおこなったうえで売っているなどは事業性が高いとみなされる可能性があります。
そのような場合は、宅地建物取引業の免許が必要となるのが一般的です。
あまり例を見ない対策とはなりますが、宅地建物取引業の免許を取得しておけば、事業性の高い不動産売却をおこなった場合も罰則の対象にはならないでしょう。

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まとめ

反復継続とは繰り返し土地や建物の売買行為をおこなうことや、利益を求めた事業性の高い取引のことを指し、反復継続とみなされた場合は罰則の対象となります。
無免許の状態で反復継続とみなされた場合、3年以下の懲役または300万円以下の罰金、悪質な場合はその両方が科せられる可能性があるため注意が必要です。
対策として、取引を繰り返しおこなわず1回で済ませることや、不動産会社に相談したうえで売ることなどが挙げられます。
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