不動産売却における媒介契約とは？3種類の特徴について解説！

不動産を売却する際、ほとんどの方が不動産会社に仲介を依頼するでしょう。
不動産会社を介して売買をおこなう場合、不動産会社と「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結ぶ必要があります。
一口に媒介契約といっても3つの種類があり、それぞれ特徴が大きく異なる点に注意が必要です。
本記事では、不動産会社と交わす媒介契約の種類とメリット、注意点について解説します。

不動産売却時に交わす媒介契約の種類とは？

媒介契約とは、不動産の売却や購入を希望する方が、不動産会社に対して「買主（または売主）を探してほしい」と正式に依頼する契約のことです。
この契約を結ぶことで、不動産会社は広告や内見対応などの売却活動を行い、売主はその不動産会社を通じて買主と取引することになります。
媒介契約にはいくつかの種類があり、それぞれ活動内容や契約の縛りに違いがあるため、自分に合った契約形態を選ぶことが重要です。

種類1.一般媒介契約

一般媒介契約とは、不動産の売主が複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約形態のことです。
売主が自分で買主を見つけて直接取引することも可能で、最も自由度の高い媒介契約といえます。
一般媒介契約には、物件情報をレインズ（不動産情報システム）に掲載する義務がありません。
不動産会社による定期的な報告もないため、活動状況を知りたい場合は自分で担当者に連絡する必要があります。
なお、一般媒介契約の契約期間は国土交通省の標準媒介契約約款において、原則3か月以内と定められています。

種類2.専任媒介契約

専任媒介契約とは、売主が特定の1社の不動産会社のみに仲介を依頼する契約形態です。
不動産会社が見つけた買主だけでなく、売主自身が探した相手と直接売買契約を結ぶこともできます。
契約した不動産会社には、契約日から7日以内に物件をレインズへ登録する義務があり、さらに2週間に1回以上、販売活動の進捗状況を報告しなければなりません。
契約の有効期間は3か月とされていますが、売主の意向に応じて更新も可能です。

種類3.専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約と同様に1社の不動産会社にのみ売却活動を依頼する契約です。
大きな違いは、売主が自分で買主を見つけた場合でも、必ずその不動産会社を通して取引しなければならない点です。
契約を結ぶと、不動産会社は5日以内に物件情報をレインズに登録し、販売状況を週に1回以上売主に報告する義務があります。
契約期間は3か月ですが、売主の希望に応じて更新も可能です。

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不動産売却時に押さえておきたい！各媒介契約のメリット

3つの媒介契約についてお伝えしましたが、「どれを選べば良いかわからない」という方もいらっしゃるでしょう。
ご自身に合った契約を選ぶには、それぞれのメリットを理解し、比較した上で検討することが大切です。
ここからは、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約それぞれのメリットについて解説します。

一般媒介契約を交わすメリット

一般媒介契約のメリットは、不動産の売却を周囲に知られにくい点です。
不動産会社が物件情報をレインズに登録する義務がないため、売却情報が広まりにくく、プライバシーを保ちたい場合に適しています。
また、複数の不動産会社に同時に依頼できるため、人気物件であればより良い条件での売却が期待できます。
ただし、一般媒介契約では不動産会社に販売状況の報告義務がないため、進捗を知りたいときは自分で確認する必要があるでしょう。
専任媒介契約や専属専任媒介契約に比べると手間がかかる点は、一般媒介契約のデメリットといえます。

専任媒介契約を交わすメリット

専任媒介契約には、積極的な販売活動を行いやすく、早期売却や高値売却が期待できるというメリットがあります。
また、専任媒介契約では2週間に1回以上、販売活動の状況を報告する義務があるため、売主は進捗状況を把握しやすく、安心して販売を任せられるのも特徴です。
さらに、売主自身が買主を見つけた場合でも直接契約を結ぶことが認められている点は、専属専任媒介契約との大きな違いであり、重要なメリットと言えます。
不動産会社による販売と並行して自分でも買主を探せるため、売却のチャンスを広げられます。

専属専任媒介契約を交わすメリット

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ売却を依頼する契約形態で、専任媒介契約と同様に他社への重ねての依頼はできません。
この仕組みにより、不動産会社は他社との競合を気にせず販売活動に集中できるため、広告費や人員をかけた積極的な営業が可能になります。
結果として、早期売却や高値での成約が期待できるのが大きなメリットです。
また、販売状況の報告は週に1回以上と、3つの媒介契約の中でもっとも頻度が高く、売主は市場の反応や活動内容を把握しながら戦略を練ることができます。
さらに、レインズへの物件登録が義務付けられているため、市場に素早く情報を公開でき、スムーズな売却につながります。
ただし注意点として、専属専任媒介契約では売主自身が見つけた買主と直接契約を結ぶことが認められていません。
自力で売却先を探したい方は、より自由度の高い専任媒介契約のほうが適しているでしょう。

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不動産売却時に媒介契約を結ぶときの注意点

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、あらかじめ確認しておくべきポイントがいくつかあります。
なかでも注意が必要なのが、複数の会社と契約できる一般媒介契約を選ぶ場合です。
契約内容をよく理解していないと、思わぬトラブルに発展することもあります。
スムーズな売却を進めるためにも、事前にリスクや注意点をしっかり把握しておきましょう。

注意点1.多くの不動産会社と媒介契約を結ばない

一般媒介契約の大きなメリットは、複数の不動産会社と同時に契約できる点です。
そのぶん成約のチャンスが広がりますが、多くの不動産会社と契約を結ぶことはおすすめできません。
なぜなら、不動産会社ごとにやり取りが発生し、連絡や調整に手間がかかるためです。
また、複数の業者がそれぞれ内覧を手配することで日程調整が煩雑になり、スケジュールが重複するケースも少なくありません。
内覧時の対応が不十分だと、物件の印象が悪くなり、購入意欲を下げる恐れもあります。
媒介契約を結ぶ不動産会社の数は3～4社程度を目安に、適切に管理できる範囲で調整することをおすすめします。

注意点2.広告に掲載する物件の情報は統一する

媒介契約を結ぶと、不動産会社は物件情報を不動産ポータルサイトや自社のホームページなどに掲載して販売活動を開始します。
このとき注意したいのが、広告に記載する情報を統一することです。
たとえば、A社では販売価格を2,000万円、B社では2,500万円と表記していた場合、購入希望者は「どちらが正しいのか」と混乱します。
こうした食い違いは、不動産会社のひとつから値下げを提案されて応じたにもかかわらず、他社へ情報を伝え忘れたことなどが原因で起こるでしょう。
専任媒介契約や専属専任媒介契約のように1社のみに依頼する契約形態であれば、物件情報にばらつきが出にくいため、このようなトラブルも起こりにくくなります。
不動産売却にあまり手間をかけたくない方は、専任媒介契約または専属専任媒介契約の締結を検討してはいかがでしょうか。

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まとめ

不動産売却時に不動産会社と交わす媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があります。
いずれにもメリットとデメリットがあるので、それぞれの特徴を比較した上で検討することが大切です。
手間をかけずに早期かつ高値売却を目指したい方は、専任媒介契約または専属専任媒介契約をおすすめします。