不動産売却の前に知っておきたい3つのトラブル事例について解説

2024-05-21

不動産売却の前に知っておきたい3つのトラブル事例について解説

この記事のハイライト
●重要事項説明では境界や売却後の住環境に関するトラブルが起こり得る
●契約解除は売主にとって大きな負担となる
●契約不適合責任を軽減するためには物件の状態を把握し契約書に記載することが大切

不動産の売却は、多額のお金が動く取引であるため、ちょっとした揉めごとがきっかけで大きなトラブルに発展するケースも珍しくありません。
そのような事態を防ぐために、どのようなことでトラブルが起こるのかを事前に把握しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産の売却で起こりやすい3つのトラブル事例について解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却時の「重要事項説明」に関するトラブル事例

不動産売却時の「重要事項説明」に関するトラブル事例

不動産を売却する際には、売主と買主のあいだでトラブルが起こることがよくあります。
不動産売却時に起こるトラブル事例としてよく挙げられるのは、「重要事項説明」に関することです。
そこでまずは、重要事項説明についてどのようなことでトラブルになるのか、具体例を挙げて解説します。

重要事項説明とは

重要事項説明とは、不動産売買をおこなう際に、物件に関する重要な事項を買主に説明することです。
そして、その内容を書面にしたものを「重要事項説明書」といいます。
不動産の売却を仲介する不動産会社は、売買契約の前に重要事項説明書を作成し、買主に対して重要事項を説明しなければなりません。
これは「宅地建物取引業法」で定められた義務です。

重要事項説明に関して起こるトラブル

重要事項説明で起こるトラブル事例としては、以下のようなことが挙げられます。
境界が異なっていた
不動産売却時には、隣地との境界を確定し、買主に明示する必要があります。
しかし、古くからある土地の場合、境界があいまいなケースも多く、昔に個人が設置した目印を境界と認識している場合もあります。
また、隣地との境界を示す境界標が抜けていたり、隣地の所有者と認識が異なっていたりなど、重要事項説明の内容と違っていると、買主が将来トラブルに巻き込まれるかもしれません。
隣地の用途地域が住居専用ではなかった
重要事項説明では、対象の土地の用途地域についても説明します。
しかし、隣地の用途地域については、説明しないこともあります。
たとえば、対象の土地が住居専用地域でも、隣地が準住居地域だというケースもあるかもしれません。
準住居地域の場合、学校や福祉施設、工場、店舗、パチンコ店などの娯楽施設も建築可能です。
購入時にはなくても、入居後、隣にそのような建物が建った場合、静かな住宅地での生活を期待していた方にとっては「知っていたら購入しなかったのに」といったことになりかねません。
住環境が変わった
住環境が購入後に変化することについても、トラブルが起こる場合があります。
たとえば、日当たりが良いことに魅力を感じていたのに、目の前に高層マンションが建ち、日が当たらなくなったとします。
不動産を売却するとき、そのような計画があることが公表されていた場合は、重要事項として説明しておかないとトラブルになる可能性があるでしょう。

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不動産売却時の「契約解除」に関するトラブル事例

不動産売却時の「契約解除」に関するトラブル事例

不動産売却時には、「契約解除」についてもよくトラブルになります。
売買契約を解除するときは、金銭による解決が一般的ですが、状況によっては、売主から請求できないケースもあります。
そこで次に、不動産売却時に起こり得る「契約解除」に関するトラブル事例について解説します。

売買契約時の手付金が解約金となる

売買契約は、買主が手付金を支払うことで成立します。
この手付金は、通常、購入代金の一部に充てられますが、もしキャンセルしたいときには、買主が手付金を放棄すれば契約を解除できます。
買主の一方的な事情による解約の場合
買主の一方的な事情で売買契約を解除する場合は、売主は手付金をそのまま受け取ることができます。
しかし、引渡しまでの準備期間が無駄になり、売却活動をし直さなければなりません。
手付金を受け取ったとしても、時間的なロスや精神的な負担を被ることになり、売主にとっては痛手となります。
したがって、売買契約を結ぶ際には、契約解除の可能性がある買主かどうかを見極めることも大切です。
売主側からの解除は倍額を返さなければならない
売主側の事情でキャンセルしたい場合は、受け取った手付金を返すことで契約を解除できます。
ただし、この場合、手付金と同額のペナルティを支払わなければなりません。
つまり、手付金の倍額を返さなければならないのです。

住宅ローン特約をつけた場合は手付金を請求できない

売買契約を結んだあと、買主が住宅ローンの審査にとおらなかったというケースもあります。
そのため、審査にとおらなかった場合は契約を解除できるという「住宅ローン特約」をつけて契約を結ぶのが一般的です。
この場合は、手付金を受け取ることはできません。
先述したように、買主の一方的な事情による契約解除の場合は、手付金を受け取れますが、住宅ローン特約が付いている場合は、手付金も残りません。
手付金も残らず、売却活動もやり直しになるため、売主にとっては大きなダメージとなります。
住宅ローンの審査は、金融機関がおこなうため、売主にとってはどうすることもできない事情です。
とはいえ、契約前に住宅ローンの審査に不安がないかどうか見極めることも、トラブル防止のための大切なポイントです。

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不動産売却時の「契約不適合責任」に関するトラブル事例

不動産売却時の「契約不適合責任」に関するトラブル事例

不動産売却をおこなう際、売主は「契約不適合責任」に注意が必要です。
なぜなら、契約不適合責任に関するトラブルも多く発生しているためです。
そこで最後に、契約不適合責任に関するトラブル事例について解説します。

契約不適合責任とは

契約不適合責任とは、不動産を引渡したあと、物件に契約内容とは異なる瑕疵(欠陥や不具合)が発覚した場合に、売主が買主に対して負うべき責任のことです。
契約不適合責任では、契約書に記載されているかいないかが争点となります。
たとえば、雨漏りやシロアリ被害などについて契約書に記載がない場合は、契約不適合とみなされ、損害賠償や契約解除を買主から求められる場合があります。
しかし、買主の同意を得たうえで契約書に瑕疵の内容を記載すれば、その箇所で発覚した瑕疵については責任を問われることはありません。

契約不適合責任の免責特約について

契約不適合責任に関するトラブルを防ぐために、売買契約書に免責特約をつけることができます。
たとえば、瑕疵の可能性がある箇所について、もし売却後に瑕疵が発覚しても、一切の責任を負わないという特約をつけて、売買契約を結ぶことが可能なのです。
しかし、免責特約をつけていれば、かならず契約不適合責任が免責になるとは限りません。
もし契約不適合責任の免責特約をつけて契約したとしても、売主がその瑕疵を知っていながら買主に告知しなかったと判断された場合は、損害賠償を請求される可能性があります。
そのため、不動産を売却する際には、ホームインスペクションで物件の状態を把握し、瑕疵があれば修繕したうえで売却することをおすすめします。
修繕せずに売却する場合は、瑕疵の内容をしっかりと契約書に記載して契約を結ぶことが大切です。

まとめ

不動産の売却時には、重要事項説明や契約解除、契約不適合責任に関するトラブルがよく起こります。
大きなトラブルに発展すると、損害賠償を求められる可能性もあります。
とくに、契約上重要な事項や物件の瑕疵については、しっかりと買主に告知したうえで契約書に記載することが大切です。
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