不動産売却時に作成される査定書とは？見方とみるべきポイントを解説

不動産売却時に査定依頼をすると、査定結果が記載された不動産査定書が作成されます。
査定書には査定価格だけでなく、その根拠などが記載されているため、査定が適正かしっかり見極めることが大切です。
そこで、不動産査定書とはなにか、見方や重点的に見るべきポイントについて解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい不動産査定書とは？

不動産を売却する際は、不動産の価値がどのくらいか知るために査定依頼に出すのが一般的です。
その際に作成されるのが、査定結果が記された「不動産査定書」です。
不動産査定書には、不動産仲介会社が作成するものと不動産鑑定事務所が作成する2つの種類があります。
ここでは、2種類の不動産査定書の特徴や違いについて解説します。

不動産仲介会社が作成する不動産査定書とは

不動産仲介会社が作成する不動産査定書は、売主が売却目的で査定依頼した際に作成される書類です。
つまり、売り出し価格を決める際に利用するため、主な用途は売却に限られています。
また、不動産仲介会社が作成した不動産査定書には法的な効力はありません。
そのため、離婚時の財産分与や相続時の遺産分割のために提出する際には、利用できないため注意が必要です。
査定依頼からおよそ1週間程度で不動産査定書が作成されます。
なお、不動産仲介会社による不動産査定書には、費用はかかりません。

不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書とは

一方で、不動産鑑定事務所でも査定依頼をおこなうことも可能です。
不動産鑑定事務所に査定を依頼した際に作成される査定書は、正式には「不動産鑑定評価書」と呼ばれ、公的な効力をもつ書類です。
不動産鑑定士と呼ばれる資格者が、鑑定評価基準に則って評価します。
信頼性が高いため以下のような公的な証明書としても利用することが可能です。

• 離婚時の財産分与
• 相続時の遺産分割
• 親族間での不動産売買
• 生前贈与
• 相続税の申告時

このように、不動産鑑定事務所が作成する書類は、主に裁判などの公的な証明書として利用されます。
ただし、不動産鑑定評価書の作成には、20万円程度の費用がかかります。
不動産鑑定評価書の簡易版として、不動産査定書を作成するサービスもおこなっているところもありますが、その際は公的な効力はないため注意しましょう。
なお、売却目的の場合は、無料で査定可能な不動産仲介会社で作成してもらうのが一般的です。

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不動産売却前に知っておきたい不動産査定書の見方

ここからは、不動産査定書の見方を解説します。
不動産査定書に主に書かれている項目は、大きく分けて「査定価格」「査定額の根拠」「事例地情報」の3つです。
それぞれの項目の見方についてご説明します。

査定価格

査定価格には、不動産の状態や面積、流通性比率から算出された査定額が記載されています。
ここに記載されている査定額は「3か月以内に売却した場合にいくらで売却できるか」を基準に算出された金額です。
ただし、査定価格はあくまでも簡易的な予測に過ぎません。
そのため、上限価格・標準価格・下限価格の3つの種類の査定価格が書かれている場合もあれば、推奨売り出し価格が記載されているケースもあります。
いずれも、売り出し価格を決める際の参考金額になるため、しっかり確認しておくことがポイントです。
また、売却できた場合の手取り額が記入してある場合もあります。
たとえば、3,000万円で売却できた場合は、諸費用がいくらかかり、手元に残るお金がいくらか、おおよその金額を知ることができます。
事前に売却時にかかる費用や手元に残る金額を知ることができれば、資金計画も立てやすくなるため、ぜひこの部分もチェックしておきましょう。

査定額の根拠

不動産査定書には、査定額が算出されるにあたって、どのような理由でこの金額になったのか根拠が示されています。
そのため、査定額の根拠の欄もしっかりと目を通しておくことが大切です。
査定額の根拠となるものは、主に以下のような点です。

• 周辺環境
• 交通の利便性
• 隣地の状況
• 日照・採光の状況
• 方角

なお、どのような要素が加点され、減点となったのかわかりやすくするために、査定額の計算式が記載されているケースもあります。
また、査定者のコメント欄があれば、加点や減点の理由が書かれていることもあるため、確認しておくようにしましょう。

事例地情報

不動産査定書には、事例地情報が書かれていることがあります。
売却する不動産の類似物件の売買事例が記載されており、これらの過去の取引事例も参考にして査定額を算出しています。
類似した物件がどのくらいの金額で取引されたのかなど、売り出し価格を決める際にも参考になるでしょう。

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不動産売却時の不動産査定書で重点的に見るべきポイントとは？

最後に不動産査定書でとくに重点的に見るべきポイントを解説します。

ポイント①査定額の根拠は適正か

前述したように、不動産査定書には査定額の根拠が記載されています。
しかし、査定額の根拠が適切か見極めることも大切です。
たとえば、査定額が2,000～3,000万円と大きく幅がある場合は、根拠なく査定額を算出している可能性があります。
また、不動産が売りやすいかどうかを数値で示す流通性比率についても確認しておきましょう。
流動性比率は100％を基準としており、加点や減点により上下します。
そのため、その数値になった根拠も記載されているかチェックするようにしましょう。
根拠に納得がいかないまま不動産売却を進めるのはおすすめできません。
そのため、査定書に記載されていなくても、疑問的があれば直接不動産会社に問い合わせてみることをおすすめします。

ポイント②見やすくわかりやすく記載されているか

不動産査定書が見やすいかどうかも見るべきポイントの1つです。
査定書の見やすさは、不動産会社の集客力と直結する部分があります。
たとえば、査定書が見づらい・わかりづらい場合は、物件を宣伝する際のチラシも見づらい可能性があるでしょう。
そのため、全体の見やすさも大きなポイントといえます。

ポイント③成約時期が適正かどうか

仮に査定された価格で売り出した場合にどのくらいの期間で成約するか、目安となる適正な成約時期が明記されているかどうかも見るべきポイントです。
査定額の根拠がしっかり明記されていても、成約時期が売り出してから1年以内と記載されていれば、売却期間が長すぎるため適正とは言えません。
一般的には、査定時期から3か月を想定されています。
成約期間が長すぎず、かつ販売戦略などがしっかり記載されていれば安心して任せても大丈夫といえるでしょう。

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まとめ

不動産査定書には、不動産仲介会社が無料で作成する査定書と、不動産鑑定事務所が有料で作成する査定書の2種類があります。
売却目的で不動産の査定を依頼したい場合は、不動産仲介会社による査定で十分といえます。
不動産仲介会社が作成した査定書には、査定価格だけでなく根拠や成約時期などが記載されているため、その内容が適切かどうかをしっかり確認することが大切です。
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