任意売却に税金はかかる？税金の種類と滞納時の対処法を解説

住宅ローンの返済が苦しく滞納が続いている方のなかには、自宅を売却して返済に充てる任意売却をお考えの方もおられるのではないでしょうか。
では、任意売却で自宅を手放す際も税金は発生するのでしょうか。
ここでは、任意売却に税金はかかるのか、譲渡所得税や税金を滞納している場合についても解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

任意売却に税金はかかる？

任意売却とは、売却後もローンが残ってしまうような不動産を、債権者である金融機関の同意を得て売却する方法です。
自宅を売却した代金は住宅ローンの返済に回し、残ったローンは金融機関と話し合って返済の仕方を決めていきます。
この任意売却でも、通常の不動産売却と同じような税金が発生します。

かかる税金の種類

任意売却は、金融機関の同意が得られれば、通常の不動産売却と同様に売却活動を進めていきます。
そのため、かかる税金の種類も基本的には変わりません。
売却時には以下の税金が発生します。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

印紙税は、買主と交わす売買契約書にかかる税金で、収入印紙を契約書に貼付することによって間接的に納税します。
なお印紙税額は売却価格によって異なり、金額が大きくなるほど印紙税も高くなります。
登録免許税は、抵当権を抹消する際に必要となる税金です。
住宅ローンを組んで購入している場合は、抵当権が設定されています。
売却時には、この抵当権を抹消する必要があるため、その際に登録免許税がかかります。
税額は不動産1件あたり1,000円であるため、土地と建物の両方の場合の税金は2,000円です。
なお、抵当権抹消における手続きは一般には司法書士へ依頼するため、別途依頼料が数万円程度必要になります。
譲渡所得税は、不動産売却により利益が発生した際にかかる税金です。
利益が生じなかった場合は、税金がかかることはありません。

任意売却にかかる消費税について

消費税とは、消費者から預かった税金を事業者が代わりに収める仕組みです。
そのため、不動産が個人所有か事業者所有かによって、消費税が発生するか否かが異なります。
事業者所有の不動産の場合は、売却代金に消費税がかかりますが、個人の方が任意売却する際は、基本的に消費税がかかることはありません。
ただし、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士へ支払う依頼料などは、事業者が事業として対価を得ておこなうサービスのため、消費税がかかります。

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任意売却と税金の関係！譲渡所得税はかからない？

任意売却では、前述したように通常の不動産売却と同様に税金が発生します。
しかし、任意売却の場合は、譲渡所得税がかからないケースが多いといえるでしょう。
その理由について解説します。

理由①売却益が出ることが少ない

譲渡所得税が発生するのは、不動産売却時に売却益が発生した場合のみです。
ここでいう売却益とは、自宅を売却した価格のことではなく、売却価格から購入時と売却時に支払った費用を差し引いた金額のことです。
計算式にすると以下のようになります。
譲渡所得（売却益）＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費は、自宅を購入する際にかかった費用のことで、購入代金や仲介手数料などが該当します。
譲渡費用は、自宅を売却する際にかかった費用で、仲介手数料や印紙税、登録免許税などです。
しかし任意売却は、売却後もローンが残るようなケースがほとんどです。
このようなケースは売却益が生じないため、譲渡所得税がかかることはありません。

理由②3,000万円の特別控除が利用できるため

たとえ、任意売却により売却益が出たとしても、マイホームを売却した際に利用できる3,000万円の特別控除が適用されるケースが多いです。
この特例は、売却益から最大で3,000万円まで控除される制度です。
そのため、結果的に売却益がゼロもしくはマイナスとなり、譲渡所得税が発生しないといったケースも少なくありません。

理由③強制換価等による特例が認められるため

任意売却や競売などの場合は、強制換価等による特例が認められる可能性があるため、譲渡所得税が発生しません。
この特例は、資力を喪失して債務の弁済が著しく困難な場合に、特定の所得税が非課税となる制度です。
このように、任意売却については、譲渡所得税がかからないケースが多いといえます。

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税金を滞納している場合でも任意売却は可能？

任意売却をご検討中の方のなかには、ほかの税金も滞納しているといったケースもあるのではないでしょうか。
そのような場合、任意売却はできるのか気になるところです。
ここでは、税金を滞納中に任意売却はできるのかについて解説します。

滞納していても任意売却は可能

結論からいえば、税金を滞納している状態でも任意売却することは可能です。
実際に、任意売却はこうした税金の滞納を解決するための手段としても注目されています。
ただし、滞納額が高額の場合は任意売却が認められないことがあるため注意が必要です。
税金の滞納が多額になると、行政処分によって自宅が差し押さえられる可能性があるためです。
自宅が差し押さえられると、解除をしてもらわない限り任意売却を進めることはできません。
解除してもらうには、行政との交渉が必要になり、かつ時間もかかってしまいます。
このように税金の滞納額が高額すぎると、自宅が差し押さえされ任意売却が難しくなるケースもある点に注意しましょう。

金融機関との交渉次第で売却代金から捻出できることもある

任意売却によって自宅を売却した資金は、基本的には住宅ローンの返済に充てられます。
しかし、債権者である金融機関との交渉次第では、滞納している税金へ捻出できる可能性があります。
任意売却では、債務者の生活の立て直しも目的の1つです。
売却後に残ったローンはその後も支払いが続くため、債権者としてはできるだけ生活を立て直してほしいと望んでいます。
そのため、売却代金で税金の滞納を支払うことを認めてもらえる可能性もあるでしょう。
金融機関に認めてもらえれば、行政も滞納した税金の支払いができると判断され、任意売却に進むことができます。
したがって、税金の滞納額が多い場合は、まずは債権者である金融機関に税金の返済について相談してみることをおすすめします。

任意売却には期限がある

任意売却には、通常の不動産売却と異なりタイムリミットがあります。
住宅ローンを返済できないまま滞納を続けていると、いずれ強制的に競売にかけられてしまうからです。
競売は、所有者の意思とは関係なく売却が進んでしまうため、引っ越しする時期などを考慮してもらえません。
また、任意売却に比べて売却価格も大幅に低くなるため、売却してもローンが残ってしまうケースがほとんどです。
そのため、競売の手続きを進められる前に、早めに金融機関や不動産会社にご相談ください。

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まとめ

任意売却でも通常の不動産売却と同様に印紙税や登録免許税、譲渡所得税が課されることがあります。
ただし、任意売却の場合は売却益が出るケースが少ないため譲渡所得税がかかることはないでしょう。
また多額に税金を滞納している場合は、売却代金から捻出できないか債権者に交渉・相談してみることをおすすめします。
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