アスベストを使用した不動産でも売却できる？注意点や対策方法も解説！

築年数が経過した建物には「アスベスト」が使用されている可能性があります。
アスベストが使われている建物は現状で売却するのが困難なため、何かしらの対策が必要です。
そこで今回は、アスベストの概要や売却時の対策方法などを解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで築年数が経過した不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

売却に悪影響？不動産に使用されているアスベストとは

アスベストという言葉自体は耳にしたことがあっても、どのようなものなのか分からないという方も多いでしょう。
まずはアスベストがどのようなものであり、なぜアスベストが含まれていると売却が困難になるのかを解説します。

アスベストとは

アスベストとは、繊維状の天然の鉱物で「石綿」とも呼ばれています。
防音性や耐熱性に優れてるうえ値段も安価なことから、建築材料として戦後の高度成長期に多く使用されました。
しかし、次第にアスベスト工場で働く従業員や周辺に住む住民から、健康被害が報告されるようになります。
調査の結果、アスベストを吸い込むと肺の組織内に長く滞留し、中皮腫や肺がんなど深刻な疾患を引き起こすことが確認されました。
アスベストは髪の毛の1/5000ほどしかない非常に細かい繊維であるため、空中に浮遊しやすいという性質があります。
建設現場での作業時に浮遊したアスベスト粉じんを、作業員や周辺住民は知らずに吸い込んでしまったのでしょう。
2005年にはクボタショックと呼ばれる大規模な健康被害が生じ、2006年からアスベストの使用が法律で禁止されました。
つまり、2006年以前に建てられた建物は、どこかにアスベストが使われている可能性があります。
アスベストが利用されているのかどうか分からない状態では、買主に敬遠されて売却が長引いてしまうかもしれません。
スムーズな不動産売却を目指すためにも、アスベストの調査と利用されていた場合の対策方法を考えておきましょう。

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アスベストが残った状態の不動産でも売却は可能？

もし所有する不動産にアスベストが使われているとわかった場合、売却はできないのでしょうか。

アスベストが使われていても売却は可能

アスベストが使われているからといって、不動産売却ができないわけではありません。
アスベストが利用されていることを説明し、買主が承諾すれば売却自体は可能です。
宅地建物取引業法では、売主に対してアスベストの除去や調査などを義務付けてはならないとされています。
また、アスベストが使われているかどうかを売主が把握していなくても、法律的な問題はありません。
とはいえ、健康被害が懸念されるアスベストを利用した不動産を、進んで購入する方はほとんどいないでしょう。
現状で売り出しても買い手がつかないことが多いため、売却価格も相場に比べて低くなる傾向にあります。
買主の不安を取り除いて円滑に取引を進めるためにも、調査および対策をおこなってから売り出すことをおすすめします。

アスベストに関する買主への説明義務とは

先述したように、アスベストの調査をしていなくても売却することは可能です。
しかし調査をしていない場合は、必ず買主に「アスベストの有無についてはわからない」伝える必要があります。
アスベストが使われていることを把握したうえで売却する際も、買主に対してアスベストに関する説明をしなければなりません。
主な報告内容は以下のとおりです。

• 調査を実施した年月日
• 調査をおこなった機関の名前
• 調査の範囲
• アスベストが確認された箇所と使用量

上記の説明は、仲介を依頼した不動産会社の宅地建物取引士がおこないます。
アスベストは重大な健康被害を引き起こす恐れがあるため、説明や告知を怠ると大きなトラブルになりかねません。
トラブルを避けるためにも、アスベストに関することは契約を結ぶ前に必ず買主へ告知しましょう。

アスベストの使用調査にかかる費用

アスベストの調査は「特定建築物石綿含有建材調査者」の資格を持つ専門家に依頼する必要があります。
使用調査の経験が3回以上ある主任調査員が、日本アスベスト協会の審査員の協力を得ながら進めていきます。
調査費用は地域や建物の構造などによって変動しますが、100㎡あたり1万円から2万円ほどかかると考えておきましょう。
一般的に調査費用は売主が負担しますが、買主側から調査依頼を受けた場合は、双方で話し合って負担割合を決めることも可能です。
自治体によっては調査費用の補助を受けられるケースもあるので、市町村役場の窓口やホームページで確認してみると良いでしょう。

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不動産を売却する際のアスベストに関する対策とは

2006年以前に建築された建物を売却する場合は、アスベスト利用の有無を疑う必要があります。
最後に、不動産売却時のアスベストに関する対策を確認しておきましょう。

重要事項説明書に明記する

アスベストが利用されているかわからない場合でも、事前にその旨を説明し、買主が納得すれば不動産を売却することが可能です。
説明と言っても口頭だけで伝えるのではなく、重要事項説明書に以下の点をしっかりと明記する必要があります。

• アスベストを使用している可能性があること
• アスベストが使用されていた場合は対策工事のための費用がかかること

もしこれらの告知や説明を怠り、物件を引き渡した後にアスベストの使用が発覚した場合、買主から損害賠償を請求される恐れがあります。
損害賠償を請求されるのは、説明義務を果たさなかったという不法行為に対してだけではありません。
アスベストの飛散を防ぐための対策工事に必要な費用を請求される可能性もあります。
このようなトラブルを避けるには、漏れなく重要事項説明書にアスベストについて明記することが大切です。
重要事項説明書は不動産会社が作成するため、売主はアスベストに関する内容に漏れや抜けがないかチェックしましょう。

使用調査を実施する

アスベストの使用調査は任意であり、法律で義務付けられているわけではありません。
買主に調査未実施であることを伝えて、買主が承諾すれば売却も可能です。
しかし、アスベスト利用の有無が分からない不動産を進んで購入しようとする方はほとんどいません。
調査費用を懸念される方もいらっしゃいますが、売却期間が長引けば値下げを検討する必要も出てくるでしょう。
売却前に調査をした結果、アスベストを利用していないことがわかり、不動産価値が上がるケースもあります。
また「調査済み」とアピールすることで買主からの信頼感を得られ、早期売却に繋がるかもしれません。
スムーズな売却を目指すためにも、築年数の古い不動産を売る際は、アスベストの調査を検討されてはいかがでしょうか。

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まとめ

2006年以前に建てられた不動産には、アスベストが使用されている可能性があります。
アスベストが使用されていても不動産売却は可能ですが、その旨を必ず買主に告知する必要があります。
告知や義務を怠ると買主から損害賠償を請求される恐れもあるため、隠して売却してはいけません。
もしアスベストを利用しているか分からない場合は、事前に調査をしてから売り出すことをおすすめします。
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