不動産相続時に住宅ローンが残っていたら？返済義務や対処法などを解説！

住宅ローンの返済は、数十年と長期間にわたるケースが一般的です。
そのため、親が亡くなり相続した不動産に住宅ローンが残っていたというケースも珍しくありません。
もし相続した不動産にローンが残っている場合、返済はどのようになるのでしょうか。
今回は、相続不動産と住宅ローンの関係について、返済義務や対処法などを解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで不動産相続の予定がある方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産相続の際に住宅ローンが残っていた！返済義務はどうなる？

親から相続した実家を調べたら、住宅ローンが残っていたというケースがあります。
また、住宅ローンの返済中に名義人である夫が亡くなってしまい、支払いが残ってしまうこともあるでしょう。
このような場合、残った住宅ローンの返済はどうなるのでしょうか。

住宅ローンも相続の対象となる

不動産相続をして住宅ローンが残っていた場合、原則として相続人が相続することになります。
遺産相続と聞くと、現金や不動産、株式などプラスの財産をイメージする方も多いでしょう。
しかし被相続人の債務もすべて相続対象になるため、住宅ローンも相続人が引き継ぐことになります。

相続人が複数いる場合は誰がローンを支払う？

相続人は必ずしも1人とは限らず、複数人いることもあります。
相続人が複数いる場合、相続人同士で話し合って誰が不動産を取得するか決めなければなりません。
不動産の相続方法は複数あり、大別すると「売却して現金を分ける方法」と「現物で相続する方法」があります。
不動産を売却せずに現物で相続する場合は、相続人の誰かが代表して取得するケースが一般的です。
特定の誰かが不動産を相続する場合、住宅ローンも不動産を相続した方が全額負担するものと考える方も多いでしょう。
不動産を相続したからといって、その方が住宅ローンを全額返済する義務はありません。
一般的には、相続人全員でローンを返済することになります。
被相続人の残した債務は「法廷相続人で法定相続分に従って分割する」という原則があるからです。
しかし相続人全員でローンを返済するとなると、不動産を取得していない方から不満が出ることも少なくありません。
そのため実際には、遺産分割協議の際に「不動産を相続した方が住宅ローンも返済する」と決めるケースが多いようです。
なお、遺産分割協議で決めたことであっても、住宅ローンの債権者である金融機関には対抗できないためご注意ください。
たとえば遺産分割協議により、不動産を取得する長男が住宅ローンを支払い続けると決めたとしましょう。
もし長男が滞納すると、他の相続人も法定相続分の限度内で金融機関から返済を求められる可能性があります。

相続税の計算には債務控除が適用される

相続税を計算する際に、残った住宅ローンは相続財産額から差し引くことが可能です。
たとえば住宅ローンの残債が1,000万円で、4,000万円の不動産と現金500万円を相続した場合、正味の相続財産は3,500万円です。
相続税の金額は課税財産の価額によって増減するため、住宅ローンを相続財産から控除できれば節税につながるでしょう。
この仕組みを「債務控除」と呼びます。

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ローンが残った状態で不動産相続をしても残債を支払わなくていい場合とは

ここまで、不動産相続と住宅ローンの関係について解説しました。
しかし相続不動産にローンが残っていても、相続人が残債を支払わなくていいケースがほとんどです。
なぜなら、住宅ローンを組む際にほとんどの方が「団体信用生命保険」に加入しているためです。

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険とは、ローンの名義人が亡くなった際に、債権者である金融機関に保険金が支払われる仕組みです。
つまり団体信用生命保険に加入していれば、被相続人が亡くなった時点で住宅ローンは完済されることになります。
銀行など民間の金融機関でローンを組む場合、団体信用生命保険への加入が必須条件となっている場合がほとんどです。
そのため、被相続人が団体信用生命保険に加入していれば、相続人は住宅ローンを支払う必要はありません。
ただし、団体信用生命保険への加入には審査があり、持病の有無や病歴などによっては加入できない場合もあります。
また、住宅金融支援機構の取り扱っている「フラット35」など、保険に加入しなくても組める住宅ローンもあります。
被相続人が団体信用生命保険に加入していたかどうか、相続時にしっかり調べておくようにしましょう。

住宅ローンが免除されないケースもある

被相続人が団体信用生命保険に加入していれば、相続人がローンを支払う必要はありません。
ただし例外があり、被相続人が団体信用生命保険に加入していても、相続人に返済義務が生じるケースもあります。
たとえば、住宅ローンを夫婦や親子で収入合算契約している場合です。
収入合算契約とは、夫婦や親子がそれぞれの収入を合算して1つの住宅ローンを組むことです。
収入合算契約には「連帯債務型」と「連帯保証型」がありますが、いずれもメインの債務者しか団体信用生命保険に加入できません。
つまり、メインの債務者ではない方が亡くなった場合、住宅ローンの免除が受けられなくなります。
また、夫婦や親子が別々にローンを組んで1つの不動産を購入する「ペアローン」の場合も注意が必要です。
仮に夫婦でペアローンを組んでいる場合、夫が亡くなると夫が組んだ分のローンだけが免除され、妻の分はそのまま残ります。

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ローンが残っている状態で不動産相続をした場合の対処法とは

不動産相続で住宅ローンが免除されなければ、相続人が返済を続けなければなりません。
少しでも負担を減らすために、不動産相続でローンが免除されなかった場合の対処法を解説します。

返済計画について金融機関に相談する

住宅ローンが何千万円と残っている場合、そのままの条件で引き継ぐのが難しい場合もあるでしょう。
このような場合は、金融機関に返済計画の見直しについて相談してみることをおすすめします。
早い段階で相談すれば「月々の返済額を減らす」「返済期間を延長する」といった方法を提案してくれるかもしれません。

相続した不動産を売却する

所有権を手放してもいいのであれば、不動産を売却してローンを完済するのがおすすめです。
まずは、不動産の売却価格が住宅ローンの残債を上回っているか確認しましょう。
不動産を売却してもローンが残る場合は、不足分を自己資金で補わなければなりません。
自己資金を充てても残債を返済でなければ、一般的な売却ができないため任意売却を検討する必要があります。

相続放棄する

返済計画を見直しても経済的に苦しい場合や売却しても完済できない場合は、相続放棄を検討してみましょう。
相続放棄とは、相続人としての権利を放棄し、はじめから相続人でなかったものとみなすことです。
相続放棄をすれば住宅ローンを相続せずに済むため、負担を抱える心配もなくなります。
ただし、すべての財産に対する相続権を喪失するため「住宅ローンは相続せずに現金は相続する」といったことはできません。
相続放棄すると総合的にどうなるのかを、相続財産全体を把握したうえで判断することが大切です。

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まとめ

住宅ローンも相続財産に含まれるため、基本的には相続人に返済義務が生じます。
しかし、被相続人が団体信用生命保険に加入していれば、相続人がローンを支払わなくていいケースがほとんどです。
もし相続人が返済しなければならない場合は、金融機関への相談や売却を検討してみてはいかがでしょうか。
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