2024-01-16
一般的に旗竿地のような特殊な土地は、売却に時間がかかったり売却が難しいとされています。
そのため、旗竿地を売却するためには、問題に合わせた対策が必要です。
そこで、旗竿地の売却が難しいとされている理由や売却しやすい旗竿地の特徴、売却方法について解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで旗竿地の土地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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旗竿地は、正方形や長方形などの整形地に比べ、売却が難しいとされています。
ここでは、旗竿地とはどのような形の土地なのか、また売却が難しいとされる理由を解説します。
旗竿地とは、道路と接している部分が少なく、通路部分となる敷地の奥に建物が建てられるくらいのスペースがある形状の土地のことです。
竿に旗をつけたような形をイメージするとわかりやすいでしょう。
旗竿地のような土地は不整形地と呼ばれ、整形地に比べると評価が低いのが特徴です。
このような旗竿地は、土地の需要が高くかつ住宅が密集する都市部に多い傾向にあります。
土地価格が高い都市部では、多くの方が購入しやすい価格や広さで区切るため、旗竿地が生まれやすくなってしまうのです。
そのため、もともと土地が広く間口が奥行きに対して狭いと、四角形の土地と旗竿地の土地になりやすい傾向にあります。
旗竿地の売却が難しいと言われる理由は、新築や建て替えができない可能性があるからです。
建築基準法では、土地に建物を建てる条件として、敷地と道路が2m以上接している必要があるとしています。
しかし旗竿地の場合は、間口が2m未満のケースも多く接道義務を満たしていないことがあります。
つまり、以前は基準を満たしていた建物であっても、現行の法律の基準に適合していない可能性が高いということです。
そのような場合は、再建築不可となり、新たな建築や建て替えをおこなうことができません。
建物に制限がかかれば、当然ながら購入希望者は減ってしまうため、売却が難しいとされています。
また、実際に利用できる面積が少ない点も評価が低くなる理由の1つです。
土地が整形地の場合は、間取りや向きなどを自由に考えられますが、旗竿地の場合は実際に建てられる面積が少ないため、建築に制限がかかってしまいます。
このように旗竿地は使い勝手が悪いため、不動産としての評価が低く売却が難しいと言われています。
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売却が難しいとされる旗竿地ですが、旗竿地でも売却しやすいケースもあります。
また、旗竿地のなかでもとくに売却がしにくいケースもあるため、解説します。
売却しやすいとされる旗竿地は以下のようなケースです。
竿の部分の間口が奥の敷地へ行くための通路としてではなく、別の用途として利用できる場合は、評価が高くなりやすいといえます。
たとえば、駐車スペースや庭として利用できると売却がしやすくなるでしょう。
駐車に必要とされるスペースは全長5.5m・全幅3mです。
このくらいのスペースがある場合は、別の用途として利用できることをアピールすれば売却できる可能性が高くなるでしょう。
また、日当たりが良好である点も売却時には高く評価されます。
旗竿地はとくに物件が密集するエリアに多いため、日当たりが悪いケースが多いからです。
そこで、日当たりが良い場合は高く評価されるため、売れやすくなるでしょう。
一方で、売却しにくいとされる旗竿地は、以下のようなケースです。
旗竿地でもっとも売却が難しいとされるのが再建築不可の土地です。
また、それ以外に他人の私道を使わせてもらっている場合も売却しにくくなります。
旗竿地の場合、自分の敷地に行くまでが他人の私道といったケースも珍しくありません。
共有名義で所有していれば売却時にその権利も売却すれば問題ありません。
しかし、単独で別の方の所有となっている場合は、所有者の意思が反映される傾向にあります。
つまり、所有者の意思によっては使えなくなることもあるのです。
土地に制限がかかってしまうと、購入したいと考える方が少ないため、なかなか売れない可能性があります。
また、間口が狭く重機が入るスペースがないことも売却しにくい特徴の1つといえるでしょう。
建築の際に作業に必要な重機が入れないとなると、資材の運搬などが難しくなってしまいます。
そのため、解体や建築する際に多額の人件費や運搬費がかかってしまい、評価が低くなってしまいます。
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売却が難しい傾向にある旗竿地ですが、スムーズに売却するためにはどうしたら良いのでしょうか。
ここでは、旗竿地をスムーズに売却する方法を解説します。
再建築不可の旗竿地の場合は、まずは隣人に買い取ってもらえないか交渉してみるのがおすすめです。
前述しているように、再建築不可の物件は一般的な売却方法では買い手が付きづらいのが現状です。
また、見つける場合でも相当の時間がかかることが予想されます。
そのため、スムーズに売却するためには、まずは隣人の所有者に交渉してみることをおすすめします。
隣人であれば、自分の土地と合わせれば接道義務を満たし、再建築不可から建築可能な土地になる可能性があるでしょう。
私道を使わせてもらっている状態の場合は、私道の所有者に持分を購入させてもらえないか交渉してみることをおすすめします。
持分を購入すれば、通行に規制がないため買主も購入しやすくなるでしょう。
また、購入が難しい場合は、通行地役権を取得する方法もあります。
通行地役権とは、私道の所有者に許可を得て私道を通る権利を取得することです。
法律上は、原則として無償としていますが、通行料の有無や金額については自由に定めることができます。
4m以上の道路に接していない場合は、セットバックの必要があります。
セットバックとは、土地の境界線から一定の間隔を確保し建物を建てることです。
この場合、再建築不可物件ではないため、建て替えすることは可能ですが、建て替えの際にセットバックをし道路の幅員を確保しなければなりません。
つまり、所有している土地の面積が減少してしまう恐れがあるため、売却しにくくなってしまいます。
しかしセットバックが必要な場合でも、周辺に公園や広場など一定のスペースが確保できる空き地があれば、セットバックしなくても良いケースもあります。
セットバックの必要がないとわかれば通常どおりの売却ができるでしょう。
そのため、まずは周辺環境を確認してみることをおすすめします。
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旗竿地の土地は、建物の建築に制限がかかったり、実際に利用できる面積が限られるという理由から売却が難しいとされています。
しかし、旗竿地でも間口が広く駐車スペースとして利用できる場合や、日当たりが良い場合には評価が高くなり売れやすい傾向にあります。
再建築不可や私道を利用している場合は、問題の解消から始めましょう。
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