中古マンションでもリースバックはできる！売却時の注意点などを解説

リースバックとは、自宅を売却した後も住み続けられるとして、近年注目を集めているサービスです。
一戸建てを対象としている会社が多いですが、中古マンションでもリースバックを利用できるのでしょうか。
この記事では、中古マンションでもリースバックを利用できるのかを解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで中古マンションの売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

中古マンションの売却！リースバックが利用できるかを解説

リースバックと聞くと一戸建てのイメージを持つ方も多いかと思いますが、中古マンションでも条件に合えば利用可能です。
ただしマンションは一戸建てに比べると、利用するのが難しい傾向にあります。
また不動産会社によっては、査定をする前から「マンションは利用不可」としているところもあるため注意が必要です。
中古マンションが敬遠されやすい理由を知る前に、まずはリースバックの仕組みについて確認しておきましょう。

リースバックとは

リースバックとは、自宅を現金化したあともそのまま住み続けられるという資金調達方法の1つです。
不動産会社に自宅を売却したあとに賃貸借契約を結び、毎月家賃を支払うことで継続して同じ家に住み続けられる仕組みです。
金融機関からお金を借り入れる融資とは異なり、手元に入る資金の使用用途に制限はありません。
そのため、住宅ローンの返済や事業資金、老後資金などさまざまな用途で活用されています。

マンションでも審査に通れば利用可能

リースバックをおこなうには、まず不動産会社がおこなう審査に通過しなければなりません。
審査に通過すれば、中古マンションでもリースバックを利用できます。
ただし、審査基準や利用可能な物件種別は不動産会社によって異なり、なかにはマンションは利用不可としている場合もあります。
所有者がリースバックの利用を希望したとしても、不動産会社が中古マンションを取り扱っていなければ、リースバック契約は結べません。
リースバックを依頼する際は、まず中古マンションに対応している不動産会社を見つけて、その後査定を依頼する必要があります。

中古マンションが敬遠される理由

なぜマンションはリースバックを利用しづらいかというと、マンションには管理費や修繕積立金がかかるためです。
リースバックによりマンションを売却したら、これまで所有者が負担していた管理費などは、今後不動産会社が支払うことになります。
一戸建てには管理費などがかからないため、不動産会社の負担を考えると、どうしてもマンションは敬遠されやすくなってしまいます。

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中古マンションのリースバック！一戸建て住宅の売却時との違い

中古マンションでも一戸建てでも、リースバックの仕組みや流れは同じです。
ただし、管理費や修繕積立金が不要になるなど、中古マンションならではの特徴もあります。
ここからは、中古マンションと一戸建てを比較したときに、どのような違いがあるのかを解説します。

現地調査の時間が比較的短い

リースバックを依頼すると、不動産会社の担当者が現地確認に訪れるのが一般的です。
実際に物件を見てみないと、リースバックに向いているかどうかが判断できないためです。
とくに一戸建ては1つとして同じ条件の不動産がないため、建物の状況や周辺環境、接道状況などさまざまな項目がチェックされます。
一方でマンションは、同じ建物内から物件が売り出されていれば、売買事例からある程度の相場を把握できます。
また、管理状況や修繕履歴、図面なども管理会社が適切に管理してくれているため、一戸建てに比べると現地調査に時間がかかりません。
そのため、マンションは一戸建てに比べると、査定や買取までの流れがスムーズに進む可能性が高いといえます。

築年数に応じて買取価格が低下していく

一戸建ては木造が多く、資産価値は築15年で20%ほど、築35年では10%以下と急激に下落するのが特徴です。
一方でRC造のマンションは、人が入居した時点で10％ほど価値が下落し、その後は築年数に応じてなだらかに低下していきます。
そして築35年を経過すると、建物の価値が30％ほど残っている状態です。
一戸建ては土地の価値が残りますが、マンションは土地を所有しているわけではないため、建物の価値だけで査定額を算出します。
つまり、築年数が経過すればするほど、土地がある一戸建てのほうが買取価格は高くなるのです。
高値で売却するためにも、中古マンションのリースバックを検討されている方は、なるべく早めに行動することをおすすめします。

不要になるコストの割合が大きい

マンションと一戸建てでは、マンションのほうがリースバックによって不要になるコストの割合が大きいといえます。
たとえば一戸建てをリースバックした場合、不要となるコストは固定資産税や地震・火災保険料、修繕費などです。
一方でマンションは、上記の費用に加えて管理費や修繕積立金の支払いも不要となります。
なかでも修繕積立金は、将来にわたって徐々に値上がりする段階積立方式を採用しているマンションが少なくありません。
リースバックにより修繕積立金や管理費の負担がなくなれば、値上がりによって資金計画が狂うといったリスクも軽減できるでしょう。

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中古マンションの売却方法！リースバックの注意点を解説

最後に、中古マンションをリースバックする際の注意点について解説します。

管理組合を抜ける必要がある

リースバックを利用する場合、マンションの管理組合からは抜けなければなりません。
管理組合は、共用部分や建物といった共有財産を守り管理するための団体であり、区分所有者で構成されています。
マンションを借りている方は区分所有者ではなく「居住者」にあたるため、原則として管理組合員にはなれません。
リースバックでは、マンションを売却したあともそのまま住み続けられますが、現金化したあとは賃貸に切り替わるため、所有者ではなく居住者という扱いになります。
そのため、リースバックをすると管理組合を抜ける必要があり、それに伴い総会への参加権や議決権もなくなります。

必ず利用できるわけではない

対象物件にマンションが含まれていても、すべての物件がリースバックできるとは限りません。
リースバック後の物件は、不動産会社が修繕やリフォームなどをおこなったうえで、第三者に再販売するのが一般的です。
そのため、再販時に需要が見込めない物件は、リースバックを断られてしまう可能性があります。
需要が見込めない物件とは、主要駅から離れていて利便性が悪い、築年数が経過していて著しく劣化しているマンションなどです。
反対に、以下のようなマンションは需要が高く、リースバックの審査に通過しやすいといえるでしょう。

• 主要駅から近い（徒歩10分以内）
• 周辺に買い物施設が多い
• 最上階や角部屋など特殊性がある
• 築年数が浅い
• 大規模修繕が実施されたあと

審査基準は不動産会社によって異なるため、まずは査定を依頼してみることが大切です。

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まとめ

中古マンションでも、不動産会社の審査に通過すればリースバックの利用は可能です。
審査条件は不動産会社によって異なりますが、建物の状態や立地条件が悪いと、リースバックを利用できない可能性があります。
また「マンションは利用不可」としている不動産会社もあるため、事前にホームページなどで調べてから査定を依頼すると良いでしょう。
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