収益物件を売却するタイミングとは?高く売却する方法とポイントも解説

2023-09-12

収益物件を売却するタイミングとは?高く売却する方法とポイントも解説

この記事のハイライト
●収益物件を売却するタイミングは満室時や築20年を迎える前などが適している
●収益物件を売却する方法は仲介と買取の2つの方法がある
●収益物件を高く売却するためのポイントは利回りを基準に価格を設定することや早く売却することを意識する点である

収益物件を所有しているけれど、どのように売却したら良いのか、タイミングはいつが良いのか疑問に思っている方も多いのではないでしょうか。
収益物件を売却する際は、タイミングが重要であるため、事前に適した時期を把握しておくとスムーズに売却できるでしょう。
そこで、収益物件を売却するタイミングや売却手順、高く売却するためのポイントについて解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで収益物件の売却をご検討中の方は、ぜひこの記事を参考になさってください。

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収益物件の売却方法!売却のタイミングとは

収益物件の売却方法!売却のタイミングとは

収益物件を売却する際は、売るタイミングが重要になります。
タイミングを見極めて売却すれば、多くの資金を確保することができるでしょう。
ここでは、収益物件の売却に適したタイミングを3つ解説します。

タイミング①満室のとき

入居者がいる状態で売却する際は、オーナーチェンジ物件として売り出すことになります。
オーナーチェンジ物件のメリットは、入居者を探す必要がないことやすぐに家賃収入が得られる点です。
このような物件は投資家からのニーズも高いため、買い手が付きやすくなります。
空室になってもすぐに入居者が見つかるような安定した物件であれば、無理に売却する必要はありませんが、空室期間が長く続いてからの満室なら売却のタイミングといえるでしょう。

タイミング②築20年を迎える前

築年数が20年を迎える頃も、売却を考えるタイミングの1つといえます。
築20年近くになると、内装や水回りなどの設備の劣化により交換や修繕が必要となるからです。
そのような古い物件でも売却できるのかと不安になるかもしれませんが、築年数がある程度経過している中古物件に興味を示す投資家も多くいます。
中古物件を安く購入して自らリフォームやリノベーションをして、新築時と同様の家賃を得たいと考えるオーナーが増えているためです。
このような理由から、築20年を迎える前のタイミングも売却に適しているといえるでしょう。

タイミング③大規模修繕の前

マンションは、月々の修繕積立金を利用して大規模修繕が一定の周期でおこなわれます。
投資用の区分マンションでは、管理組合に支払っている修繕積立金が築年数の経過とともに高くなる傾向にあります。
また、劣化が激しい場合は一時徴収金を請求されるケースも珍しくありません。
このように多くの費用がかかったり、ランニングコストが高くなったりする前に売却するのも1つのタイミングです。

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収益物件を売却する方法と手順

収益物件を売却する方法と手順

収益物件を売却する方法には「不動産会社に仲介を依頼する」方法と「不動産会社に買取を依頼する」2つの方法があります。
それぞれメリットとデメリットがあるため、どちらの売却方法が適しているか見極めてから売却を進めていくと良いでしょう。

売却方法①不動産会社に仲介を依頼する

収益物件の1つ目の売却方法は、不動産会社に仲介を依頼し売却する方法です。
仲介とは、不動産会社が買主との間に入って売買取引をすることを指します。
一般的に仲介は以下の手順を踏んで進めていきます。

  • 不動産会社と媒介契約を締結する
  • 売却活動をおこなう
  • 買主と売買契約を締結する
  • 決済・引き渡し

仲介を依頼する不動産会社を決めたら、売却活動で買主を探すために媒介契約を締結します。
その後、不動産会社が広告活動などの売却活動をおこない購入希望者を募ります。
買主が決まったら、売買契約を締結し物件を引き渡す流れです。
仲介のメリット
仲介のメリットは、市場価格に近い金額で売却できる点です。
値下げ交渉などを想定して高めに設定することも、ご自身で売り出し価格を決めることもできます。
そのため、時間をかけてでも高く売却したい方におすすめの方法といえるでしょう。
仲介のデメリット
一方で仲介のデメリットは、売れるまでに時間がかかる点です。
仲介の売却では、一般的に3~6か月かかることが多いですが、物件によってはさらに長引くこともあります。
収益物件の場合は、売却が長引くほど経費がかさむため、利回りが下がる可能性もある点に注意が必要です。

売却方法②不動産会社に買取を依頼する

収益物件の2つ目の売却方法は、不動産会社に買取を依頼し売却する方法です。
買取とは、不動産会社が直接物件を買い取ることを指します。
一般的に買取は以下の手順を踏んで進めていきます。

  • 不動産会社と条件交渉をおこなう
  • 不動産会社と売買契約を締結する
  • 決済・引き渡し

買取の場合は、買取額など条件交渉をおこなって、納得して頂ければすぐに売買契約を締結します。
仲介のように売却活動は不要なため、売買契約後は決済・引き渡しと短期間での売却となります。
そのため、できるだけ早い売却を望んでいる方にはおすすの方法です。
買取のメリット
買取のメリットは、依頼から引き渡しまで短期間で売却できる点です。
最短で3日、遅くても1か月ほどで現金化することもできます。
また、売却活動が不要のため周囲の方に知られることなく売却することも可能です。
買取のデメリット
一方で買取のデメリットは、相場よりも売却価格が安い点です。
一般的に買取の場合は相場の7~8割程度の価格になります。
買取の場合の価格が安くなってしまう理由は、不動産会社は買い取り後にリフォームなどを手掛けるためです。
基本的に再販を目的として買取するため、リフォーム費用などを差し引いて買取価格を決めています。
このように、仲介・買取にはメリット・デメリットがあるため、早期売却なのか高値売却したいのか優先事項を決めて選択すると良いでしょう。

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収益物件を高く売却する方法とポイント

収益物件を高く売却する方法とポイント

最後に、収益物件をできるだけ高く売却するポイントを解説します。
ポイントは以下の3つです。

  • 利回りを基準に売り出し価格を設定する
  • 高く売れるタイミングを逃さない
  • 早く売却することを意識する

それぞれのポイントをご説明します。

高く売るポイント①利回りを基準に売り出し価格を設定する

収益物件の売り出し価格を決める際は、利回りを基準に価格を算出することがポイントです。
収益物件を購入する投資家は、利回りを基準に物件を購入するからです。
収益物件にかかわらず、不動産を売却する際の売り出し価格が相場からかけ離れていると、スムーズな売却が難しくなります。
そのため、正確な価格を知りたい場合は、お気軽に不動産会社にご相談ください。

高く売るポイント②高く売れるタイミングを逃さない

収益物件には前述したとおり、大規模修繕前や築20年前など売却に適したタイミングがあります。
そのため、このタイミングで売却するのもポイントです。
また、不動産の価格が値上がりしているときも高値で売却できるタイミングの1つです。
日頃から不動産の値動きについて把握しておくと、納得のいくタイミングで売却できるでしょう。

高く売るポイント③早く売却することを意識する

収益物件を売り出してから長期間買い手がつかないと、不人気だと思われてしまいます。
そのため、早く売却することも意識して売り出すことが大切です。
早く売却できれば、高く売却することにも繋がります。
売却が長引き、値下げが必要にならないように注意しましょう。

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まとめ

収益物件を高く売却するためには、売り出すタイミングが重要になります。
また、相場とかけ離れていてはスムーズな売却が難しくなるため、利回りを基準に売り出し価格を設定すると良いでしょう。
適正な売り出し価格が知りたい場合は、不動産会社へお問い合わせください。
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