不動産売却でかかる費用は？相場や控除についても解説

不動産の売却には、仲介手数料や税金など、想像以上に多くの費用がかかります。
総額で数百万円になることも珍しくないため、事前にその内訳と金額を把握しておくことが大切です。
この記事では、不動産売却にかかる費用の全項目を一覧で示し、計算方法や相場観、さらには手元に残る金額を最大化するための節約術までを解説いたします。
これから不動産の売却を検討している方は、ぜひこの記事をご参考になさってくださいね。

不動産売却で発生する費用の種類と概要

不動産売却を進めるにあたり、どのような費用がかかるのか、全体像をおさえることが重要です。
まずは、不動産売却にかかる主な費用の種類と概要について、解説していきます。

売却にかかる費用の内訳

不動産の売却では、売れた金額がすべて手元に残るわけではなく、様々な費用がかかります。
これは売買契約が成立した際に、査定や広告活動といった、売却業務への対価として支払うお金です。
売買契約書には、契約金額に応じた収入印紙を貼る必要があり、この印紙代は印紙税として国に納める税金となります。
住宅ローンが残っている場合、金融機関が設定した「抵当権」を抹消する登記手続きも必要になります。
この抵当権抹消登記の費用は、国へ納める登録免許税と、手続きを代行する司法書士への報酬です。
なお、土地や一戸建ての売却で境界線がはっきりしない場合は、土地家屋調査士に測量を依頼するための測量費も発生します。

費用支払いのタイミング

それぞれの費用は、不動産売却の段階ごとに支払うタイミングが異なります。
まず、買主と売買契約を結ぶタイミングで、契約書に貼る印紙のお金（印紙税）の支払いが必要となります。
仲介手数料は、売買契約時と引き渡し時に半分ずつ支払うか、引き渡し時にまとめて支払うのが一般的です。
また、売却代金の精算と物件の引き渡しをおこなう日には、司法書士へ抵当権抹消登記の費用を支払うことになります。

費用のシミュレーション

それでは、3,000万円のマンションを売却した場合の費用を、具体的に計算してみましょう。
仲介手数料は法律で上限が決められており、「（売買価格×3%＋6万円）＋消費税」で計算できます。
この計算式に当てはめると、3,000万円の物件では、消費税込みで105万6,000円が上限額です。
次に印紙税ですが、契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合は、税の軽減措置により1万円となります。
住宅ローンの抵当権を抹消する登記費用は、登録免許税と司法書士への報酬を合わせて、2万2,000円程度を見ておきましょう。
これらを合計すると、仲介手数料・印紙税・登記費用だけで、総額108万8,000円が必要になる計算です。

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不動産売却でかかる各費用の計算方法と相場

前章では、売却費用の種類について述べましたが、それぞれいくらかかるのか気になりますよね。
ここでは、各費用の計算方法と相場感について解説いたします。

主要費用の計算方法

まず、仲介手数料は、宅地建物取引業法という法律で上限が定められており、簡単な速算式で算出可能です。
売買価格が400万円を超える場合、「（売買価格×3%＋6万円）＋消費税」で計算します。
次に、抵当権を抹消するための登記費用は、登録免許税と司法書士への報酬です。
登録免許税は不動産1つにつき1,000円で、司法書士への報酬は1万円から3万円程度が相場となっています。
売買契約書に貼る印紙税は、契約金額によって決まっており、5,000万円以下なら1万円です。
また、売却で利益が出た場合の譲渡所得税は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算した譲渡所得に、決められた税率をかけて算出します。
所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」であれば税率は20.315%で、5年以下の「短期譲渡所得」なら39.63%が適用されます。

物件別の費用相場

費用の相場は、物件の種類や状況によっても変わるため、目安を知っておくことが大切です。
土地や一戸建ての売却で境界を確定させる測量費は、40万円から80万円程度が目安になります。
室内全体を清掃するハウスクリーニング費用は、70㎡程度のマンションで4万円から8万円ほどが相場です。
また、古い家を解体して更地で売る場合は解体費用がかかり、建物の構造によって金額は異なります。
一般的な木造住宅の場合、1坪あたり4万円から5万円が目安となります。

費用が想定を超える場合

不動産売却では、事前に見積もった費用が、想定を超えてしまう場合も少なくありません。
たとえば、購入希望者への内覧の際に雨漏りなどを指摘され、急な修繕費用が発生することがあります。
土地の売却では、隣地の方との境界の話し合いが長引き、測量費用が膨らんでしまうことも考えられます。
税金の面でも、購入時の契約書をなくして取得費がわからなくなると、譲渡所得税が想定外に高くなる可能性があるため、注意が必要です。
このような予期せぬ出費に備え、ある程度の予備費を含んだ、余裕のある資金計画を立てておくことが大切です。

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不動産売却でかかる諸費用の控除や節約術

ここまで、売却費用の詳細を解説しましたが、費用を抑える方法もおさえておきましょう。
最後に、売却費用を抑える3つの実践的な方法について解説していきます。

直接費用を削減する方法

1つ目は、仲介手数料などの直接的な費用を削減する方法で、計画的に進めることが大切です。
売却費用でもっとも大きな仲介手数料は、法律で定められた上限額にすぎないため、交渉次第で安くなる可能性があります。
とくに、条件の良い物件は不動産会社も積極的に扱いたいため、契約前に相談してみるのも良いでしょう。
ただし、行き過ぎた値引き交渉は、販売活動の質を下げてしまう恐れもあるため注意が必要です。
司法書士も、不動産会社の紹介だけでなく、自分で探して見積もりを取れば費用を抑えられるかもしれません。

控除を活用した節税策

2つ目は、税金の制度を最大限に活用し、納税額を抑えるという方法です。
不動産の売却で利益が出た場合、譲渡所得税などが課されますが、特例を知ることで節税することができます。
まず、基本として、仲介手数料や測量費などを「譲渡費用」として、漏れなく計上することが挙げられます。
領収書は必ず保管し、後で必要な金額を抜け漏れなく申告できるようにしましょう。
ご自身のマイホームを売却したのであれば、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例が有効となります。
また、相続したご実家が空き家の場合にも、耐震リフォームなどをおこなうことで、同様の特例が使える場合があります。
この空き家特例は適用条件が細かいため、税務署や税理士といった専門家に相談すると安心です。

計画的な準備で節約する

3つ目は、中長期的な視点で準備をおこない、総費用を下げる計画的な方法です。
不動産市場には繁忙期があり、その時期に合わせて売却活動を始めると良いでしょう。
税金の面では、所有期間が5年を超えるかどうかで、譲渡所得税の税率が大きく変わります。
売却を急いでいない場合は、税率が低くなる時期まで待つことも、有効な節税策となるでしょう。
また、納得のいく売却のためには、不動産会社を比較検討することが大切です。
査定額の高さだけでなく、その金額の根拠や販売戦略をきちんと説明してくれる、信頼できる会社を選びましょう。

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まとめ

不動産売却では、仲介手数料や税金など多くの費用が発生し、それぞれ支払う時期も異なるため、事前に全体像を把握しておくことが重要です。
仲介手数料や税金の計算方法を知り、測量費や解体費など物件に応じた費用の相場も理解して、余裕を持った資金計画を立てましょう。
各種控除を最大限に活用して節税を図り、手数料の交渉や計画的な売却活動を心がけることで、手元に残る資金を増やせるでしょう。