不動産の売却では確定申告に要注意！押さえたい基本と必要書類・期間を解説

不動産の売却に向けて知っておきたい注意点の一つに、売買を終えたあとの確定申告が挙げられます。
必要な確定申告を実施していないと、無申告となって税務署から不備を指摘されかねません。
そこで今回は、確定申告とは何かに触れたのち、不動産を売却したケースでの必要書類や手続きの期間を解説します。

不動産の売却前に知りたい確定申告とは

不動産を売却したあとの確定申告にうまく対応するには、手続きの基本を押さえる必要があります。
事前に確認したい基本のポイントや手続きの必要性などは、以下のとおりです。

基本のポイント

確定申告とは、自分に課せられる税額をみずから計算して申告する手続きです。
税金は収入に応じて発生するため、年間の所得の計算から自分でおこないます。
日頃収入を得ていれば、確定申告は毎年必要になる可能性がありますが、どこかにお勤めの方は基本的に何もしなくて構いません。
年間の所得の計算や各種控除の適用などは、職場が代行する仕組みになっているからです。
就職以後、一貫して会社員や公務員を続けている方なら、確定申告に無縁でもおかしくありません。
ただし、不動産を売却した場合は、どこかにお勤めの方でも、個人での確定申告が適宜求められます。
不動産の売却では、譲渡所得が発生する可能性があります。
譲渡所得とは、不動産の売却益にあたるものです。
日頃の仕事や給与などとは無関係に発生する点から、職場から税務署への申告内容には含まれません。
そのままでは税務署に情報が正しく伝わらないため、譲渡所得は個人で別途申告する必要があります。

確定申告の必要性

不動産の売却後に確定申告が必要かどうかは、譲渡所得の有無で決まります。
譲渡所得は、以下の式で計算します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
ポイントは、売却価格がそのまま譲渡所得にならないことです。
買い手から多額のお金が支払われていても、それ以上に取得費や譲渡費用がかかっていれば、譲渡所得は発生しません。
取得費とは、売却した不動産の元手にあたる費用です。
対象の建物や土地を購入した当時に支払っている代金や取得手続きの一環で発生した登記費用などが該当します。
譲渡費用とは、不動産を売却するなかでかかったものです。
不動産会社に仲介を頼んだ場合に請求される仲介手数料や不動産の売却に伴う登記費用などが該当します。
譲渡所得が発生しなければ、不動産の売却に関する申告内容や税金がないため、確定申告は不要です。
一方、譲渡所得がいくらか発生すれば、自分で確定申告を実施しなくてはなりません。
なお、不動産の売却で損失を被った場合は、確定申告をとおしてほかの所得を相殺し、節税につなげられることがあります。
損失発生時の確定申告は任意ですが、節税を意識するなら実施を検討しましょう。

手続きの流れ

確定申告を実施する場合は、一定の流れで手続きを進めます。
まずは、後述する必要書類を準備するのが基本です。
必要書類をもれなく準備できていないと、確定申告が完了しないため注意しましょう。
書類の準備が終わったら、後述する時期に管轄の税務署まで提出します。
あわせて、申告した税額を支払ったり、過剰な納税分を還付してもらったりすれば、手続きは完了です。
なお、不動産を売却したケースでは、税制上の特例によって節税できる可能性があります。
要件を満たすものがあれば、確定申告のなかで特例の利用を申請しましょう。

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不動産の売却後の確定申告で求められる必要書類

確定申告では、自分のケースでの必要書類を不足なく準備することが大切です。
不動産を売却した場合の必要書類には、以下のものが挙げられます。

申告書類

確定申告の必要書類の一つには、まず自分で作成する申告書類が挙げられます。
各種の申告書類のうち、自分のケースに該当するものを選び、必要事項を記入します。
不動産を売却した場合に使用する主な申告書類は、確定申告書B様式、確定申告書第三表、譲渡所得の内訳書です。
各申告書の用紙は税務署で配布されているほか、近年では国税庁のホームページからも入手可能です。

申告書類の作成方法

上記の申告書類は、用紙を準備して直接記入しても構いませんが、近年ではパソコンでも作成できます。
パソコンでの作成に、特別なソフトウェアやアプリケーションなどは不要です。
国税庁のWebサイトにある確定申告書等作成コーナーにアクセスすれば、パソコンから申告書を個人で作成できます。
確定申告書等作成コーナーには、入力した数値を自動で計算する機能があります。
さらに、必要な項目をすべて入力していないと、作業を完了できません。
このような各種の機能から、完成した書類に不備が出にくくて安心です。
手間や時間も省けるため、とくに理由がなければ、パソコンでの作成をおすすめします。

不動産の売却に関係する書類

不動産の売却に関係する一部の書類は、確定申告で税務署に提出します。
まずは、買い手が決まったあとに作成した売買契約書の写しが必要です。
さらに、仲介手数料などの領収書に関しても、写しを提出するものです。
このほかには、売却した建物や土地の登記簿謄本（全部事項証明書）を添付します。
いずれも規定の書類を準備するだけで良く、申告書類のようにこれから自分で作成するものとは異なります。
しかし、指定の書類をもれなく準備できていないと、確定申告に支障が出るため注意しましょう。

そのほかの準備物

確定申告の主な必要書類には、上記のほかに源泉徴収票やマイナンバーが挙げられます。
源泉徴収の対象となる給与を得ている方は、職場から発行された源泉徴収票が必要になる可能性があります。
また、近年ではマイナンバーを記入することがあるため、あわせて準備しましょう。

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不動産の売却後の確定申告をおこなう期間

確定申告の基本や必要書類を押さえても、手続きの期間を誤ると不備につながってしまいます。
手続きに不備が出ないよう、以下のポイントをあわせて確認しましょう。

確定申告の期間

確定申告の期間は、毎年2月16日～3月15日と定まっています。
しかし、確定申告の時期を考える場合は、対象の年にも注意が必要です。
不動産を売却した場合は、建物や土地が売れた翌年の2月16日～3月15日が申告期間です。
年がずれていると、2月16日～3月15日の間に書類を提出しても、不備につながってしまいます。
いつが適切な申告期間なのかは、売却のタイミングに応じて判断しましょう。

そのほかのポイント

確定申告の受付先は税務署ですが、全国各地のどこの支署でも良いわけではありません。
不動産を売却した場合は、売り手の居住地を管轄する税務署が手続きの場所となります。
売却した建物や土地の所在地を管轄する税務署とは異なるため、書類の提出先を間違えないように注意が必要です。
また、確定申告の対象とされる税金は所得税と住民税ですが、納税時期はそれぞれで異なります。
所得税は確定申告の期間に納税するのに対し、住民税は6月頃に確定する仕組みです。
納税時期の違いを押さえていないと、税務の不備につながるリスクがあるため注意しましょう。

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まとめ

確定申告とは、自分の所得や税金をみずから集計して税務署に申告する手続きで、不動産の売却で譲渡所得が発生した場合に必要です。
必要書類は、不動産の売却に関係する申告書類と、売買契約書や仲介手数料の領収書などの写し、手放した建物や土地の登記簿謄本などです。
手続きの期間は、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日であり、管轄の税務署や納税時期の違いにも注意しましょう。