不動産売却における机上査定と訪問査定とは？

不動産売却をするときには、ご自身の所有する不動産がいくらで売れるのかを把握することが大切です。
売却価格を把握する方法として一般的なものは不動産会社による価格査定ですが、価格査定には、「机上査定」と「訪問査定」という2つの方法があることはご存じでしょうか。
また、査定をおこなう前にご自身で価格相場を調べておけば、スムーズに査定を進めることが可能です。
こちらの記事では、査定前にご自身で価格相場を調べる方法や、机上査定と訪問査定という2つの査定方法についてご紹介します。
越谷市やその周辺エリアで不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却において査定前にご自身で価格相場を調べる方法

不動産の価格相場は、ご自身で調べることが可能です。
査定をおこなう前にある程度の価格相場を把握しておけば、不動産会社から提示される査定価格が適切なのかをスムーズに判断することができます。
ご自身で価格相場を調べる方法としては、「近隣の類似物件を調べる方法」と「公的な価格を調べる方法」の2つが挙げられます。

近隣の類似物件を調べる

ご自身で価格相場を調べる方法の1つ目は、「近隣の類似物件を調べる」方法です。
不動産ポータルサイトや不動産会社のホームページを確認し、面積や用途、駅距離などの条件が似ている物件を探せば、価格相場の参考とすることができます。
インターネットには、さまざまな情報が掲載されているため、簡単に見つけることができるでしょう。
ただし、土地の形状が悪い、周辺に嫌悪施設（工場、墓地など）があるといった条件があれば、たとえ面積や駅距離が同じ条件だったとしても、価格が下がってしまうケースが考えられます。。
近隣の類似物件の価格は、あくまでも価格相場の参考とし、実際に不動産売却するときには価格査定をおこなうことをおすすめします。

公的な価格を調べる

価格相場を調べる方法の2つ目は、公示地価や都道府県地価、相続税路線価、固定資産税評価額といった公的な価格を調べる方法です。

• 公示地価：国土交通省が毎年3月に公表するその年1月1日時点における全国の標準地の土地価格
• 都道府県地価：都道府県知事が毎年9月下旬に公表するその年の7月1日における全国の基準値の土地価格
• 相続税路線価：道路に面する標準的な土地の1㎡あたりの評価額
• 固定資産税評価額：固定資産税を計算する際に用いられる土地の評価額

一般的に、固定資産税評価額は時価（公示価格）の60％から70％程度、相続税路線価は時価の80％程度に設定される傾向があるため、相場の参考価格とすることができます。
公示地価や都道府県地価、相続税路線価については、すべてインターネットで確認することができ、固定資産税評価額は市区町村から毎年送られてくる納税通知書で確認することが可能です。

不動産売却における「机上査定」とは

価格相場をある程度把握することができれば、不動産会社に価格査定を依頼することとなります。
不動産売却における価格査定には、「机上査定」と「訪問査定」という2つの査定方法がありますが、こちらでは、「机上査定」についてご紹介します。

机上査定とは

机上査定とは、登記事項証明書などの書類に基づいておこなう不動産の査定方法です。
机上査定では、実際の物件は確認せず、登記事項証明書に記載された面積や築年数、図面に記載された土地の形状や間取りによって売却価格がいくらになるかを判断することとなります。
対象となる物件を訪問せずに大まかな売却価格を算出することから、「簡易査定」とも呼ばれる査定方法です。

机上査定の算出根拠

机上査定では、「近隣の類似物件」や「公的な価格」を算出根拠として価格査定をおこないます。
売却する物件がマンションである場合など、周辺での取引事例が豊富にあれば、精度の高い査定をおこなうことが可能です。
その一方、周辺環境が重要な土地や、間取りや設備などの個別性が高い一戸建てを査定する場合は、周辺に取引事例が少ないことも考えられ、マンションと比べると精度は低めになることもあります。

机上査定のメリット

机上査定の大きなメリットの1つは、査定価格がすぐにわかるという点です。
不動産会社に電話やインターネットで価格査定を依頼してから、査定価格が提示されるまで早ければ2日から3日程度で査定結果を知ることができます。
そのため、「まだ不動産売却するかしないか悩んでいる」「売却する物件が遠方にあり、現地対応する予定が取れない」という方にとっては、有効な査定方法と言えるでしょう。
ただし、物件周辺の雰囲気や日当たり、建物の状態など現地でしかわからない情報が不動産の売却価格に大きく影響を与える場合があります。
そのため、机上査定は、参考として価格を知りたいという目的で利用するのがおすすめです。

不動産売却における「訪問査定」とは

不動産売却におけるもう1つの査定方法が、「訪問査定」です。
訪問査定とは、机上査定と同様に書類を使った査定をおこなったうえで、実際に現地を訪れて査定価格を算出する方法のことを言います。
マンションや一戸建てを査定する場合は、現地での立ち会いが必要となり、不動産会社から査定価格が提示されるまでには現地訪問から1週間から10日程度の日数がかかります。
机上査定と比べると時間がかかってしまいますが、精度の高い価格査定をおこなうことが可能です。

訪問査定の算出根拠

訪問査定では、「近隣の類似物件」や「公的な価格」にくわえて、現地で得られた情報を算出根拠とします。
売却価格を算出するうえでは、面積や築年数といった書面からわかる情報だけでなく、日当たりや周辺環境の良さなど現地でしか得ることができない情報も重要な情報となります。
売却する物件がマンションの場合は、共用部の管理状況や近隣住民の情報も査定項目の1つです。
不動産会社は、さまざまな価格要素、購入判断要素、トラブル要素を根拠として査定価格を算出しています。

訪問査定の当日までにやっておくこと

現地訪問では、建物の状態を細部にわたって調査するため、以下のような準備をやっておくことをおすすめします。

• 部屋を整理整頓する
• 故障している設備がある場合は、修繕しておく
• 必要書類を用意する

より精度の高い価格査定をおこなうために、購入時の売買契約書やパンフレット、建物の図面といった書類を不動産会社から求められる場合があります。
必要書類は不動産会社によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

訪問査定のメリット

訪問査定のメリットは、実際に現地を見て査定価格を算出するため、より精度の高い査定価格を算出できる点です。
通常の不動産売却では3か月から半年ほどの期間がかかりますが、相場よりも高い価格設定にしてしまうと売却が長引いてしまう可能性があります。
反対に、相場よりも安い価格設定にしてしまうと損してしまいます。
そのため、実際に不動産売却を進める場合は、訪問査定を依頼して、必ず不動産会社に現地を確認してもらうようにしましょう。

まとめ

不動産の査定方法には、「机上査定」と「訪問査定」という2つの方法がありますが、実際に不動産売却を進める場合は、精度の高い査定価格を算出できる「訪問査定」で査定することをおすすめします。
「いくらで売却できるか知りたい」とお考えであれば、「株式会社HOME'S新越谷本店」までご相談ください。
皆様からのお問い合わせをこころよりお待ちしております。