相続後に不動産売却する際の注意点とは？かかる税金や売却までの流れも解説

不動産を相続したけれど活用予定がないため、すぐに売却を検討している方もおられるのではないでしょうか。
相続した不動産は通常の不動産売却と異なり、相続登記が必要など、注意しなければならないことがあります。
そこで、相続した不動産を売却する際の手続きと流れ、また売却時にかかる税金の種類と計算方法、注意点について解説します。
越谷市を中心とした周辺エリアで不動産を相続する予定がある方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

相続後に不動産売却するまでの流れと手続き

相続した不動産を売却する際の流れは以下のとおりです。

• 相続発生・遺言書の確認
• 遺産分割協議
• 相続登記
• 不動産査定
• 媒介契約・不動産売却

それぞれの流れと手続きについて解説します。

ステップ①相続発生・遺言書の確認

相続が発生したら、まずは遺言書の有無を確認しましょう。
遺言書がある場合は、遺言の内容に沿って進めていきます。
遺言書がない場合は、相続人と相続財産を確定させます。

ステップ②遺産分割協議をおこなう

相続人と相続財産が確定したら、相続人全員で遺産分割協議をおこないます。
遺産分割協議では、どのように分割するのか、誰が何を相続するのかを決めます。
協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成しておきましょう。

ステップ③相続登記をおこなう

不動産を相続する場合は、相続登記が必要です。
相続登記とは、被相続人から相続人へ名義変更する手続きのことです。
相続登記をおこなっていない不動産は、売却することができないため必ず必要になります。
なお、相続登記では以下の書類の準備が必要です。

• 相続人全員の戸籍謄本・印鑑証明・住民票の写し
• 被相続人の戸籍謄本・住民票の除票
• 遺言書もしくは遺産分割協議書
• 固定資産評価証明書
• 対象不動産の登記事項証明書など

書類は、時間がかかることも想定されるため、できるだけ早めに準備しておきましょう。

ステップ④不動産査定

相続登記が終われば、所有者は不動産を売却することができます。
ますは、不動産会社へ査定依頼をおこない、いくらで売却できるのかを把握しましょう。

ステップ⑤媒介契約・不動産売却

不動産査定額に納得したら、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約の種類は以下の3つです。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約は、複数社と契約することが可能な契約方法です。
また、自分が探してきた買主とも契約することができます。
レインズへの登録義務がないため、広く知れ渡りにくいというデメリットがあります。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、1社のみの不動産会社と契約する方法です。
レインズの登録義務にくわえて、販売状況を売主へ随時報告する義務もあるため、販売状況を把握しやすい点がメリットです。
不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を得て買主を見つけます。
買主が見つかれば、売買契約を締結して売却が完了するという流れになります。

相続後の不動産売却でかかる税金の種類と計算方法

次に、不動産売却でかかる税金の種類とその計算方法を解説します。

税金①印紙税

相続した不動産を売却する際に必要な売買契約書にかかる税金が「印紙税」です。
印紙税は、収入印紙を契約書に貼付することで間接的に納税します。
印紙税額は、契約金額により以下のように定められています。

• 500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超え1億円以下：3万円
• 1億円超え5億円以下：6万円

上記は、令和6年3月31日まで適用される軽減税率後の金額です。

税金②譲渡所得税

不動産売却後に利益が出れば、その利益に対して譲渡所得税が課されます。
譲渡所得税は、所得税、復興特別所得税、住民税を総称したものです。
譲渡所得税は、以下の計算式で算出できます。

• 譲渡所得税＝譲渡所得×税率
• 譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

譲渡所得を算出するには、取得費と譲渡費用を計算する必要があります。
取得費とは、不動産を取得する際にかかった費用のことで、購入代金や仲介手数料などが該当します。
譲渡費用とは、売却する際にかかった費用のことで、印紙税や仲介手数料などです。
取得費と譲渡費用を計算したら、上記の計算式に当てはめて譲渡所得を出します。
税率は、不動産の所有期間によって異なり、5年以内であれば39.63%、5年超えの場合は20.315%で計算します。

その他の費用

不動産売却では、税金のほかにも不動産会社へ支払う仲介手数料や、登記手続きなどで司法書士へ依頼した際にかかる費用などが必要です。
また、売却するにあたって建物を解体する場合は解体費用や不用品廃棄処分費なども必要に応じてかかります。

税金対策で利用できる控除と特例

相続した不動産の売却にかかる税金を少しでも抑えるために利用できる控除・特例制度を解説します。
取得費加算の特例
相続税の申告時に納付した相続税の一部を取得費に加算することで、譲渡所得を軽減でき、譲渡所得税の負担を抑えることができます。
ただし、相続開始日の翌日から3年以内に売却していることなどが条件です。
3,000万円の控除
マイホームを売却した際に、譲渡所得から最大で3,000万円の特別控除を受けることができます。
通常は、居住している家や土地が条件となっていますが、2023年12月31日までは相続した実家に住んでいなくても控除が認められます。

相続後に不動産売却をする際の注意点

最後に、相続した不動産を売却する際の注意点を解説します。

注意点①遺産分割方法について相続人で十分に話し合う

相続財産のなかに不動産がある場合は、相続人で十分に話し合いをおこなうようにしましょう。
とくに不動産売却は、反対する方がいると揉め事になりやすいため、慎重に進める必要があります。
また、スムーズに話し合いが進まない場合は、第三者に介入してもらうなどして対処することをおすすめします。

注意点②相続登記は必ずおこなう

上記でもご説明したように、不動産売却をするためには相続登記は必ずおこないましょう。
相続登記していない不動産は、売却できないからです。
現在は、任意での申請となっていますが、2024年4月1日からは相続登記は義務化されます。
そのため、すぐに売却予定がない場合でも、できるだけ早く手続きをおこなっておくことをおすすめします。

注意点③売却後の契約不適合責任のリスク

相続後すぐに売却してしまうと、買主に引き渡したあとに契約不適合責任に問われるリスクがあります。
契約不適合責任とは、契約内容と不適合な欠陥が発覚した際に、売主が買主に対して負う責任のことです。
とくに相続した不動産は、欠陥や劣化状態などを把握しにくくそのまま売却してしまうケースもあります。
しかし契約不適合責任に問われれば、追完補修を求められるだけでなく賠償責任に問われたり、場合によっては契約解除となる可能性もあります。
そのため売却前は専門家などに依頼して、建物の劣化状態などを念入りに調査しておくと良いでしょう。

まとめ

相続後に不動産を売却する際は、遺産分割協議での話し合いだけでなく相続登記の手続きも必要です。
スムーズに不動産売却を進めるためにも、相続人のあいだで十分な話し合いをおこなっておくことをおすすめします。
また、不動産売却では多くの税金や費用がかかるため、利用できる特例・控除をうまく利用して節税対策をおこないましょう。
越谷市の不動産売却なら「株式会社HOME'S新越谷本店」へ。
春日部市・吉川市・草加市・川口市・岩槻市など越谷市周辺エリアもご提案が可能です。
豊富な知識を活かしお客様に寄り添ったご提案をいたしますので、お気軽にお問い合わせください。